ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ (НА ПРИМЕРЕ Г. ПСКОВА ПСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ И Г. СМОЛЕНСКА СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ)

Россия является государством с федеративным устройством. В составе Российской Федерации находятся 85 субъектов, 46 из которых именуются областями, 22 — республиками, 9 — краями, 3 — городами федерального значения, 4 — автономными округами и 1 — автономной областью. [6]

В каждом субъекте федерации имеется законодательный (представительный) орган (парламент, законодательное собрание) и исполнительный орган (правительство). [6]

Законы в Российской Федерации принимаются как на федеральном, так и на региональном (местном) уровне. Местные законы не должны нарушать федеральные, однако могут учитывать местные условия.

Территория России занимает площадь более 17 млн. км². Многообразие природно-климатических условий в разных частях страны приводит к различиям в законодательных базах субъектов РФ. В субъектах РФ принимаются законодательные акты, учитывающие местные особенности тех территорий, на которых они располагаются. Различаются и землеустроительные законы, а именно правила землепользования и застройки.

Целью данной статьи является сравнение правил землепользования и застройки в двух субъектах Российской Федерации: в городе Пскове, центре Псковской области, и в городе Смоленске, центре Смоленской области.

Смоленская область является субъектом Российской Федерации, входит в состав Центрального федерального округа, на северо-западе граничит с Псковской областью. Площадь – 49779 км², численность населения на 2014 год – более 960 тыс. человек, из которых 331 тыс. человек проживает в областном центре — городе Смоленске. Площадь Смоленска составляет 166,35 км². [7] [8]

Псковская область является субъектом Российской Федерации, входит в состав Северо-Западного федерального округа, на юго-востоке граничит со Смоленской областью. Площадь – 55399 км², численность населения на 2014 год – более 656 тыс. человек, из которых 206 тыс. человек проживает в областном центре — городе Пскове. Площадь Пскова составляет 95,6 км². [4] [5]

Основным законом в сфере регулирования отношений городской застройки в Смоленске являются Правила землепользования и застройки города Смоленска, последняя редакция которых действует с 30.09.2014 года; в Пскове — Правила землепользования и застройки муниципального образования «город Псков», последняя редакция которых действует с 31.10.2014 года.

Правила землепользования и застройки представляют собой документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения и в которых устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. До утверждения правил землепользования и застройки в обязательном порядке по их проекту проводятся публичные слушания. [3]

Анализ обоих документов позволил выявить следующие различия в содержании и формулировках:

Согласно ст. 15 п. 3 в городе Смоленске предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию направляются:

1) федеральными органами исполнительной власти в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства федерального значения;

2) органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства регионального значения;

3) органами местного самоуправления в случаях, если необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующих территории городского округа;

4) физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.

Согласно ст. 3 п. 5 в Пскове предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию могут вноситься теми же органами власти, физическими и юридическими лицами, а также органами местного самоуправления в случаях, если Правила могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства местного значения.

В обоих субъектах РФ предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:

предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;
минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
предельное количество этажей;
предельную высоту зданий, строений, сооружений;
максимальный класс опасности (по санитарной классификации) объектов капитального строительства на территории земельных участков;
минимальный процент озеленения.

В Пскове согласно ст. 3 п. 6.2. дополнительно устанавливаются следующие параметры:

отступы застройки от красной линии улиц;
максимальный процент застройки в границах земельного участка.

В Смоленске согласно ст. 14 п. 3 дополнительно устанавливаются следующие параметры:

коэффициент использования территории;
максимальные выступы за красную линию частей зданий, строений, сооружений;
максимальная общая площадь объектов капитального строительства нежилого назначения на территории земельных участков;
максимальное количество жилых блоков малоэтажной индивидуальной жилой застройки (для домов блокированной застройки);
минимальное количество машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта на территории земельных участков;
минимальное количество мест на погрузочно-разгрузочных площадках на территории земельных участков;
минимальное количество машино-мест для хранения (технологического отстоя) грузового автотранспорта на территории земельных участков.

Согласно ст. 3 п. 2 в Пскове предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В Смоленске согласно ст. 9 п. 3 решение о предоставлении или об отказе в предоставлении такого разрешения принимается в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации, Правилами землепользования и застройки г. Смоленска (статья 10 часть I), Администрацией города Смоленска.

Согласно ст. 9 п. 4 в Смоленске в случаях если земельный участок и (или) объект капитального строительства расположен на территории, на которую действие градостроительных регламентов не распространяется или для которой градостроительные регламенты не устанавливаются, то решение о возможности изменения вида его разрешенного использования принимается уполномоченными исполнительными органами государственной власти Российской Федерации, или Смоленской области, или местного самоуправления г. Смоленска в соответствии с федеральными законами, законами Смоленской области и нормативно-правовыми актами г. Смоленска.

Согласно ст. 3 п. 2 в Пскове такие решения принимаются только в соответствии с федеральными законами.

В обоих субъектах РФ устанавливаются ограничения на использование земельных участков и объектов капитального строительства в границах:

зон с особыми условиями использования территории в части зон охраны объектов культурного наследия;
зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения;
водоохранных и прибрежно-защитных зон;
санитарных, защитных и санитарно-защитных зон;
территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и воздействия их последствий;

Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории зон с особыми условиями использования территории в части зон охраны объектов культурного наследия в Правилах землепользования и застройки г. Пскова описаны более подробно, чем в Правилах землепользования и застройки г. Смоленска.

В Пскове дополнительно устанавливаются ограничения в границах следующих территорий:

городских лесов;
памятника природы «Снетогорско-Муровицкий»;
курорта регионального значения «Череха»;
территорий, непосредственно примыкающих к территории военного склада.

В Смоленске дополнительно устанавливаются ограничения в границах следующих территорий:

зон охраны стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнением.

Кроме того в обоих субъектах РФ установлены ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории зон с особыми условиями использования территории в части зон полос воздушных подходов аэродромов и приаэродромной территории. Только в ст. 59 Правил землепользования и застройки г. Смоленска прописаны дополнительные ограничения, которые применяются непосредственно для территорий, прилегающих к аэродрому «Северный».

Территориальные зоны, на которые разделены территории в границах муниципального образования «Город Псков» и муниципального образования «Город Смоленск», значительно различаются по своему составу и кодировке.

Согласно ст. 8 п. 1 Правил землепользования и застройки муниципального образования «город Псков» и гл. 2 § 1 Правил землепользования и застройки г. Смоленска территории г. Пскова и г. Смоленска разделены на следующие территориальные зоны (табл. 1).

Таблица 1.

Территориальные зоны г. Пскова и г. Смоленска

Территориальные зоны муниципального образования «город Псков»

Территориальные зоны муниципального образования «город Смоленск»

Жилые зоны:

1. Зона индивидуальной жилой застройки усадебного типа (1 — 2 этажа) – Ж4;

2. Зона смешанной застройки (1 — 4 этажа) с возможностью организации приусадебного участка — Ж3;

3. Зона малоэтажной и среднеэтажной жилой застройки (2 — 5 этажа) – Ж2;

4. Зона многоэтажной жилой застройки (5-10 этажей) – Ж1;

5. Зона жилой застройки повышенной этажности (5-18 этажей) – Ж1П.

Жилые зоны:

1. Зона застройки индивидуальными жилыми домами коттеджного типа и жилыми домами блокированного типа – Ж1;

2. Зона застройки малоэтажными жилыми домами (до 4 этажей включительно) — Ж2;

3. Зона застройки многоэтажными жилыми домами (от 5 этажей и выше) – Ж3;

4. Зона застройки жилыми домами смешанной этажности-Ж4;

5. Зона застройки многоэтажными жилыми домами и существующими производственными объектами – Ж3-п;

6. Зона застройки жилыми домами смешанной этажности и существующими производственными объектами – Ж4-п.

7. Зоны общественно-делового и жилого назначения и объектов инженерной инфраструктуры:

8. Зона размещения жилых домов и объектов общественно-делового назначения — ОЖ;

9. Зона размещения жилых домов и объектов общественно-делового назначения исторического центра – ОЖИ.

Общественно-деловые зоны:

1. Зона учреждений здравоохранения и социального обеспечения (учреждения санаторно-курортного лечения, социальной защиты) – Д1;

2. Зона объектов образовательных организаций – Д2;

3. Зона обслуживающих и деловых объектов — Д3.

Общественно-деловые зоны:

1. Зона размещения объектов общественно-делового назначения — ОД;

2. Зона размещения объектов лечебно-оздоровительного назначения, расположены в рекреационной зоне «Красный Бор» — ОДР.

Производственные зоны:

1. Зона промышленных предприятий III класса опасности (СЗЗ – 300 м) – П1;

2. Зона промышленных предприятий IV и V классов опасности (СЗЗ – 100 м и 50 м) – П2;

3. Зона коммунально-складских предприятий III класса опасности (СЗЗ –300 м) – К1;

4. Зона коммунально-складских предприятий IV и V классов опасности (СЗЗ – 100 м и 50 м) – К2;

5. Зона логистических центров, терминалов – К3.

Производственные зоны:

1. Зона размещения производственных объектов I-V класса сани-тарной классификации – П1;

2. Зона размещения производственных объектов II-V класса сани-тарной классификации – П2;

3. Зона размещения производственных объектов III-V класса санитарной классификации – П3;

4. Зона размещения производственных объектов IV -V класса санитарной классификации – П4;

5. Зона размещения производственных объектов V класса санитарной классификации – П5.

Рекреационные зоны:

1. Зона спортивных сооружений и пляжей – Р1;

2. Зона городских лесов – Р2;

3. Зона зеленых насаждений общего пользования – Р3;

4. Зона отдыха, досуга и развлечений, туризма – Р4;

5. Зона особо охраняемых природных территорий – Р5.

Рекреационные зоны:

1. Зона рекреационно-природных территорий – Р1;

2. Зона парков, набережных, скверов, ботанического сада – Р2;

3. Зона лесопарков – Р3.

Зоны сельскохозяйственного использования:

1. Зона сельскохозяйственных угодий, питомников – С1;

2. Зона коллективных садоводств – С2.

Зоны сельскохозяйственного использования:

1. Зона, занятая садоводствами – СД.

Зоны инженерной и транспортной инфраструктур:

1. Зона объектов городского транспорта – И1;

2. Зона объектов инженерной инфраструктуры – И2;

3. Зона воздушного транспорта – И3;

4. Зона железнодорожного транспорта – И4;

5. Зона водного транспорта – И5.

Зоны транспортной инфраструктуры:

1. Зона размещения автотранспортных предприятий – Т1;

2. Зона воздушного транспорта – Т2;

3. Зона объектов железнодорожного транспорта – Т3.

Зоны специального назначения:

1. Зона военных и режимных объектов – СН1;

2. Зона кладбищ – СН2;

3. Зона складирования отходов производства и потребления – СН3.

Зоны специального назначения:

1. Зона, занятая кладбищами – С1;

2. Зона размещения иных объектов специального назначения – С2.

Прочие зоны:

1. Зона прочих территорий – ПТ.

Зоны объектов инженерной инфраструктуры:

1. Зона объектов инженерной инфраструктуры – И.

Однако в границах обоих муниципальных образований выделяют сходные по своему составу территориальные зоны:

зона размещения производственных объектов IV -V класса санитарной классификации;
зона воздушного транспорта;
зона объектов железнодорожного транспорта;
зона объектов инженерной инфраструктуры;
зона, занятая садоводствами;
зона лесопарков;
зона, занятая кладбищами.

Кодировки данных зон в обоих муниципальных образованиях не совпадают.

Различия законодательства в сфере землепользования и застройки объясняются местными условиями землепользования и застройки данных городов и накладывают отпечаток на всю структуру земельных отношений.

Список литературы:

Правила землепользования и застройки г. Пскова [Электронный ресурс] URL: (дата обращения: 5.12.2014).
Правила землепользования и застройки г. Смоленска [Электронный ресурс] URL: (дата обращения: 15.11.2014).
Правила землепользования и застройки // WIKIPEDIA.ORG : Свободная энциклопедия Википедия. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/Правила_землепользования_и_застройки (дата обращения: 22.11.2014).
Псковская область // WIKIPEDIA.ORG : Свободная энциклопедия Википедия. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/Псковская_область (дата обращения: 10.12.2014).
Псков // WIKIPEDIA.ORG : Свободная энциклопедия Википедия. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/Псков (дата обращения: 10.12.2014).
Россия // WIKIPEDIA.ORG : Свободная энциклопедия Википедия. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/Россия (дата обращения: 20.11.2014).
Смоленская область // WIKIPEDIA.ORG : Свободная энциклопедия Википедия. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/Смоленская_область (дата обращения: 20.11.2014).
Смоленск // WIKIPEDIA.ORG : Свободная энциклопедия Википедия. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/Смоленск (дата обращения: 20.11.2014).[schema type=»book» name=»ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ (НА ПРИМЕРЕ Г. ПСКОВА ПСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ И Г. СМОЛЕНСКА СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ)» author=»Завалищева Светлана Тимофеевна, Завалищева Анастасия Тимофеевна» publisher=»БАСАРАНОВИЧ ЕКАТЕРИНА» pubdate=»2017-06-02″ edition=»ЕВРАЗИЙСКИЙ СОЮЗ УЧЕНЫХ_ 30.12.2014_12(09)» ebook=»yes» ]

euroasia

Похожие записи