Ипотечный рынок играет важную роль в социально-экономическом развитии страны. Становление ипотечного рынка нуждается в дальнейшем развитии экономической науки и разработке новых теоретических моделей функционирования существующих рынков. Методология позволяет выявить сущность, содержание и многообразие форм проявления экономических явлений и процессов, раскрыть их связи и взаимозависимости, определить тенденции и противоречия развития национальных ипотечных систем в условиях институциональных трансформаций.
Современная трансплантация институциональных образований ипотечных систем и апробирование инструментов финансирования ипотечного кредитования нуждаются в учете национальных особенностей и использовании отработанного механизма рефинансирования ипотечных кредитов. Ипотечный рынок обеспечивает взаимодействие систем ипотечного кредитования, субъектов экономической деятельности, населения и государства.
Методология экономических исследований социально-экономического прогресса определяет развитие финансовых рыночных институтов, в частности ипотечных учреждений, которые должными сохранять доверие к себе и являтся эффективным инструментом аккумуляции национальных сбережений и преобразование их в долгосрочный инвестиционный ресурс.
Теоретическое обоснование сущности и особенностей ипотечного жилищного кредитования рассмотрено в работах ученых в области банковского дела. Весомый вклад в разработку макроэкономических основ этой тематики сделали А. Гриценко (влияние системного кризиса на базовую деструкцию экономики) [1, с. 9–11]; О. Васюренко, В. Ляшенко, В. Подчесова (эффективность кредитования физических и юридических лиц) [2, с. 8–10]; С. Циганов, К. Олексенко (теоретико-методологическая концептуализация государственной поддержки банковских систем во время финансового кризиса) [3, с. 13–17]; Р. Набок (управление рисками в банках) [4, с. 63–65].
В большинстве европейских стран применяется двухуровневая модель функционирования рынка ипотечного кредитования, которая предусматривает наличие первичного (экономические отношения между ипотечным кредитором и заемщиком относительно предоставления и погашение ипотечных кредитов) и вторичного (рефинансирование ипотечных кредиторов путем эмиссии ипотечных ценных бумаг, продажа ипотечных активов банкам или специализированным небанковским ипотечным финансовым учреждениям второго уровня) рынков.
В экономических системах широко используют модели ипотечного кредитования: «расширенную открытую» (американскую) и «сбалансированную автономную» (немецкую). На практике большинство моделей ипотечного кредитования приобретения жилья отличаются методами погашения задолженности. Все модификации стандартных схем ипотечного кредитования в национальных экономиках должны быть сориентированными на повышение гибкости системы кредитования с учетом интересов как заемщика, так и кредитора.
Ипотечный рынок европейского типа использует разные модели привлечения инвестиций, например, схемы жилых контрактных сбережений широко используется в системах жилищного финансирования Германии и Австрии, а также на рынке жилищной ипотеки популярными являются ипотечные ценные бумаги европейского типа (Pfandbrіefe) и американского (Mortgage Backed Securіtіes (MBS)).
Высказывая авторскую позицию по интерпретации сущности понятия «ипотечной системы», укажем, что под последней следует понимать совокупность взаимосвязанных экономическими связями элементов (подсистем), что функционируют с помощью ипотечного механизма и создают благоприятные условия для эффективного развития ипотечного кредитования путем формирования и аллокации долгосрочных финансовых ресурсов и их направление для реализации задач национальной ипотеки.
Эффективность ипотечной системы зависит от этапов развития рынков:
– рынка недвижимости, владеющего необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;
– первичного рынка ипотечных кредитов, охватывающего всю совокупность экономических отношений кредиторов и заемщиков, которые взаимодействуют между собой;
– вторичного рынка ипотечных кредитов, обеспечивающего передачу прав по залогам и ипотечным кредитам, а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов;
– рынка ипотечных ценных бумаг, который осуществляет трансформацию персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам ипотеки (залогов) в обезличенные прибыльные финансовые инструменты, размещая их среди инвесторов;
– страхового рынка, который обеспечивает страхование рисков ипотечной системы, субъекты которой могут быть инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг.
Научные исследования вторичного рынка свидетельствуют, что он является соединительным звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки в ипотечные кредиты. На рынке ипотечных ценных бумаг происходит приобретение, накопление и размещение ипотечных ценных бумаг в целях получения дохода по ним.
Конкретные условия функционирования и развития ипотечной системы основаны на четком разграничении правомочий собственности: за ипотекодателем закреплено право на владение и пользование предметом ипотеки согласно его целевому назначению, а также получение доходов от его использования, а за ипотекодержателем – право распоряжения предметом ипотеки в случае невыполнения ипотекодателем договорных обязательств.
Институциональная среда ипотечной системы включает четыре группы субъектов ипотечного кредитования: кредиторов, заемщиков, государство и институциональных инвесторов. Кредиторами выступают финансово-кредитные посредники (банковские учреждения (универсальные или ипотечные)), которые аккумулируют денежные ресурсы, трансформируют их в ссудный капитал и распределяют между заемщиками в форме ипотечных кредитов с целью получения прибыли.
В условиях открытости национальных экономик, финансовой и торговой либерализации, развития финансовых институтов повышается значимость обеспечения сбалансированного макроэкономического развития, определение основных направлений и инструментов эффективной государственной экономической политики. Доктрина развития ипотеки определяет, что важным участником ипотечных отношений является государство, которое на ипотечном рынке действует через органы законодательной и исполнительной власти, на которые возложены функции обеспечения организационно-правовых условий взаимодействия экономических субъектов ипотечной системы, регулирование и надзор за ними.
В странах с рынком, который формируется, и странах, которые развиваются, государственные регуляторы осуществляют мероприятия по активизации налогово-бюджетной и денежно-кредитной политики с учетом особенностей калибрования политики в условиях возможных значительных внешних рисков снижения темпов макроэкономического роста.
Центральные банки с помощью процентной политики способны влиять на ситуацию на денежном рынке, рынке капиталов и ипотечном рынке. Важную роль играют ставки рефинансирования. Вообще учетный механизм, во-первых, должен оказывать содействие приспособлению кредитной системы к современным нуждам экономического развития. Во-вторых, он является важным инструментом влияния центрального банка на кредитную и ипотечную деятельность. В-третьих, учетный механизм должен обеспечивать активное использование других средств денежно-кредитной политики.
Определение курса денежно-кредитной политики базируется на выборе одной из двух концепций денежно-кредитного регулирования (кейнсианской или монетаристской). Выбор мероприятий денежно-кредитного регулирования должен учитывать состояние экономики страны, поэтому отслеживается периодическое изменение центральным банком курса денежно-кредитной политики для поддержки благоприятной макроэкономической ситуации с учетом изменения конъюнктуры и тенденций цикличности развития экономической системы с целью минимизации отрицательных последствий от возможных кризисных явлений.
Доверие к банкам помогает поддерживать финансовую стабильность их банковской деятельности [5, с. 33]. В условиях макроэкономической нестабильности особого внимания заслуживает доверие заемщиков к банкам и центральному банку, который отвечает за реализацию монетарной политики, управление инфляционными ожиданиями экономических агентов. Если инфляционные ожидания высокие, то антиинфляционная политика центрального банка является менее эффективной. Способность управлять инфляционными ожиданиями укрепляет доверие и влияет на эффективность реализации монетарной политики и монетарный трансмиссионный механизм.
Государство должно устанавливать стандарты и нормы, которые обеспечивают эффективность взаимодействия участников процесса ипотечного кредитования, а также при необходимости привлекать бюджетные финансовые средства для поддержки тенденций развития ипотечного рынка. Поскольку колебания уровня инфляции определяют потенциальные риски процентных ставок при долгосрочном кредитовании, то считаем целесообразным учитывать реальную стоимость денег, а не номинальную.
Развитие эффективного ипотечного жилого кредитования в экономической системе нуждается в исследовании институциональной, инвестиционной и технологической теорий. Институциональная теория определяет приоритетность развития институтов собственности и конкуренции; инвестиционная теория – подходы к выбору источников инвестиций и инвесторов для развития жилищно-кредитного рынка; технологическая теория – принятие решений относительно внедрения новых технологий для получения соответствующих жилищных стандартов.
Современные подходы и проблемные аспекты оценки ипотечного жилищного кредитования осуществили такие известные ученые-экономисты как: О. Другов (формирование доверия населения к банкам) [5, с. 33–35]; А. Г. Куликов (ипотека и жилищные перспективы) [6, с. 5–12]; Н. Б. Косарева (приоритеты ипотечного кредитования) [7, с. 38–40]; А. Н. Савруков (концептуальные основы формирования и реализации государственно-частного партнерства в системе ипотечного жилищного кредитования) [8, с. 41–44].
Активное развитие коммерческой системы приобретения жилья способствовало формированию ипотечного рынка жилья. На практике возможность приобретения жилья за собственные средства имеют 5–8% населения, а потребность в улучшении жилищных условий существует в 42% населения, для большинства из которых ипотечное жилищное кредитование является одним из реальных приоритетов решения жилищного вопроса.
В современной экономике для развития жилищного строительства следует уточнить реальные нужды населения в жилье при приемлемых для граждан и домохозяйств уровнях цен, определить приоритеты решения задач относительно увеличения объемов строительства жилья в каждом регионе с учетом соответствующих мероприятий поддержки региональных властей.
В данном контексте заслуживает опыт Российской Федерации, которая приняла программу активизации жилищного строительства и преимущество предоставляется малоэтажному строительству и усилению ответственности федеральных, субфедеральных и муниципальных органов власти, в частности персональной ответственности высокопоставленных чиновников за плановое введение жилья в каждом конкретном регионе. Особое внимание отводится снижению конечной стоимости жилья эконом-класса. Вообще такие тенденции будут определять ценовые тренды на рынке жилья ближайшие года.
Ипотечный кредит является разновидностью обеспеченного кредита. Ипотека устанавливается под права на недвижимость и пользование этой недвижимостью, в частности на объекты незавершенного строительства. В договоре ипотеки должны быть указанные: предмет договора; оценочная стоимость объекту недвижимости (квартиры, дома), что определяется по согласию сторон и указывается в денежном эквиваленте; размер и условия возвращения кредита. Договор ипотеки нуждается в нотариальном удостоверении и считается действенным с момента его регистрации. Государственная регистрация осуществляется по месту пребывания недвижимости. Полагаем, что ипотека имеет преимущества в сравнении с другими видами кредитования, к которым следует отнести продолжительность срока, удобные процентные ставки, а также то, что собственность на недвижимость сразу оформляется на заемщика.
Согласно особенностям и специфике рынка ипотечного жилищного кредитования целесообразно осуществлять планирование и реализацию данного вида кредитования на принципиально новой методической основе, которая содержит математическую многомерную полиномиальная модель ценообразования на жилищную недвижимость. Также следует определять и обосновать выбор критериев оценки процессов ценообразования на рынке жилья.
При разработке научно-методических аспектов развития ипотечного жилищного кредитования целесообразно классифицировать риски по жилищной ипотеке: по критериям принадлежности субъекта (кредитор, заемщик, инвестор); исходя из параметров, обусловленных особенностями ценообразования на рынке жилищной недвижимости и финансовом рынке; за степенью влияния следствий проявления рисков на субъект хозяйственной деятельности; за источниками возникновения имущественных рисков; с учетом изменения условий внешней и внутренней среды; за критериями, характерными для рынков (рынка недвижимости, финансового рынка, рынка страхования).
При управлении рисками жилищной ипотеки банк особое внимание должен уделять таким вопросам: взаимосвязи ипотеки и рисков; определению принципов и процедуры управления рисками; оценке влияния рисков на капитал банка; целесообразности использования аутсорсинга для управления рисками; разработке подходов к построению действенной системы риск-менеджмента.
С приведенного выше можно сделать следующие выводы:
Во-первых, сохранение макроэкономической стабильности предусматривает недопущение снижения уровня жизни населения, стимулирование инвестиционной деятельности и ипотечного кредитования, которые будут содействовать поддержке реального сектора экономики. Экономическая политика относительно жилищного строительства должны заключаться в сокращении государственного вмешательства. Жилищная политика нуждается в достижении технологической сбалансированности на макроэкономическом уровне и развитии межотраслевого рынка строительно-инвестиционных технологий.
Во-вторых, для предотвращения финансовых и ипотечных кризисов в условиях институциональных трансформаций необходимо активизировать государственное регулирование и самоорганизацию участников ипотечного рынка. Важнейшее в практике финансового надзора – прогнозирование и предупреждение кризисных ситуаций как на микро-, так и на макроуровнях.
В-третьих, дальнейшего научно-методичного исследования нуждается систематизация следующих макроэкономических причин: дерегулирование экономики, возможные последствия финансовой либерализации, некоординированные действия государственных институтов и надзорных органов, возникновение кризисных явлений в банковском секторе и на рынке недвижимости, падение цен на активы, непрозрачность деятельности финансовых посредников, а также санация проблемных финансовых учреждений.
Литература
- Гриценко А. Системна криза як наслідок базової деструкції економіки України і шляхи її подолання / А. Гриценко // Вісник Національного банку України. – 2014. – № 5. – С. 8–12.
- Васюренко О. Ефективність кредитування фізичних та юридичних осіб банками України: методологія аналізу стохастичних границь / О. Васюренко, В. Ляшенко, В. Подчесова // Вісник Національного банку України. – 2014. – № 1. – С. 5–11.
- Циганов С. Заходи державної підтримки банківських систем в економічно розвинутих країнах під час фінансової кризи / С. Циганов, К. Олексенко // Вісник Національного банку України. – 2014. – № 1. – С. 12–19.
- Набок Р. Окремі питання управління операційним ризиком у банках / Р. Набок // Вісник Національного банку України. – 2013. – № 1. – С. 61–65.
- Другов О. Сучасні аспекти формування довіри населення до Національного банку України / О. Другов // Вісник Національного банку України. – 2013. – № 1. – С. 32–35.
- Куликов А. Г. Ипотека и жилищный вопрос в России / А. Г. Куликов // Деньги и кредит. – 2010. – № 11. – С. 3–12.
- Основы ипотечного кредитования / под ред. Н. Б. Косаревой. – М.: Фонд «Институт экономики города»; ИНФРА–М., 2007.
- Савруков А. Н. Концептуальные основы формирования и реализации государственно-частного партнерства в системе ипотечного жилищного кредитования / А. Н. Савруков // Финансы и кредит. – 2012. – № 29 (509). – С. 40–45.[schema type=»book» name=»ОСНОВНЫЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ЖИЛИЩНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В УСЛОВИЯХ ИНСТИТУЦИОНАЛЬНЫХ ТРАНСФОРМАЦИЙ» author=»Соколовский Евгений Анатольевич» publisher=»БАСАРАНОВИЧ ЕКАТЕРИНА» pubdate=»2017-04-30″ edition=»ЕВРАЗИЙСКИЙ СОЮЗ УЧЕНЫХ_ 28.03.2015_03(12)» ebook=»yes» ]