В настоящее время в России особую актуальность приобретает правовое регулирование общей долевой собственности. Отношения собственности приобретают новые формы, а сама собственность как правовая категория претерпевает ряд значительных изменений, в частности, получают развитие и активно применяются в различных институтах гражданского права.
В 1991 году в России началась массовая приватизация жилья, которая, предопределила широкомасштабную распространенность права общей долевой собственности на жилые помещения, это, в свою очередь, породило ряд вопросов, требующих принципиального решения на законодательном уровне, а также существенного изменения сложившейся правоприменительной практики. Тенденция к расширению сферы использования норм об общей долевой собственности, в частности, за счет включения в круг ее объектов общего имущества жилых помещений.
Каждый участник общей собственности является не только носителем субъективного права собственности, но и пассивной обязанности не нарушать права других управомоченных лиц. При этом пассивная обязанность участника общей собственности отличается существенной особенностью: она предполагает необходимость воздерживаться как от нарушения прав других сособственников, так и от осуществления своих прав на общее имущество без согласования с ними.
Отдельному сособственнику принадлежит право собственности на общее имущество, ограниченное в соответствии с законом в своем осуществлении необходимостью согласовывать свои действия с другими сособственниками в связи с наличием у них аналогичных прав.
Каждая условная часть общего имущества принадлежит только участнику долевой собственности, которой он может свободно распоряжаться. Закон признает бесспорным то положение, что каждый из участников вправе распоряжаться самостоятельно своей долей, но вместе с тем, другим соучастникам предоставляется преимущественное право покупки отчуждаемой доли. Здесь следует дать определение преимущественному праву.
Определение преимущественным правам впервые в отечественном гражданском праве было дано В.П. Грибановым, под которыми он понимал такие случаи, когда «при всех прочих равных условиях преимущество предоставлено законом определенной группе лиц, обладающих какими-то особыми признаками», и выделял основные черты преимущественного право, такие как:
— возникает только в случаях и на условиях, которые предусмотрены законом и, соответственно, носит императивный характер;
— обеспечивает участникам общей собственности преимущество (привилегию) перед посторонним лицом при реализации правомочия покупки отчуждаемой доли;
— срок осуществления этого права строго определен;
— только сам управомоченный субъект может отказаться от этого права [1, с. 344].
Кроме того, преимущественное право покупки доли является непередаваемым правом. Согласно п. 4 ст. 250 ГК РФ уступка данного права не допускается. Следуя п. 1 ст. 250 ГК РФ можно определить, что преимущественное право покупки может быть реализовано участником общей долевой собственности в случаях возмездного отчуждения доли постороннему лицу. Такой запрет законодателя защищает долевых собственников в интересах ограничения изменения состава участников долевой собственности, и появления в нем посторонних лиц; и в случаях удержания отчуждаемой доли участниками долевой собственности за собой.
Долевые участники могут воспользоваться данным субъективным правом и осуществить его своей волей и в своем интересе, а могут и отказаться от него.
Изучение современной юридической литературы позволяет отметить, что преимущественное право покупки доли не может быть отнесено к числу тщательно разработанных вопросов гражданского права. Это, скорее всего, является следствием неоднозначного подхода к правовой природе рассматриваемого права. На сегодняшний день можно обозначить три концепции о природе преимущественного права покупки доли в праве общей собственности.
Первая теория аргументирует позицию о вещной природе рассматриваемого права. Так, например, Л.Ю. Леонова обосновывает данную точку зрения следующими доводами: преимущественное право устанавливается не в пользу известного лица, но в пользу определенного имущества; существует до тех пор, пока сохраняется право общей собственности на вещь, оно следует за вещью, а не за обязанным лицом [2, с.18-26].
Вторая теория доказывает обязательственную природу права преимущественной покупки. Так, К. Скловский и М. Смирнова утверждают, что «можно опереться на действительность или ничтожность продажи имущества, совершенной с нарушением права преимущественной покупки в качестве решающего критерия различения вещной или обязательственной природы». Ученые приходят к следующему заключению: «если продажа действительна, несмотря на такое нарушение, то мы имеем дело с правом обязательственным» [3, с. 98].
Третья точка зрения основана на утверждении об особом характере данного права. С.А. Зинченко и П. Н. Тютюник утверждают, что право преимущественной покупки доли не относится ни к вещным, ни к обязательственным правам – это вполне самостоятельное явление, имеющее свое содержание и границы проявления [4, с.11].
На наш взгляд следует поддержать позицию об обязательственной природе преимущественной покупки. Сособственнику принадлежит право приобрести отчуждаемую долю преимущественно перед посторонним покупателем, т.е. право носит обязательственный характер.
Однако закрепление за сособственником данного права, к сожалению, не снимает большого количества проблем, связанных с его нарушением. Согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ, прежде чем распорядиться своей долей в праве путем возмездного отчуждения, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Из этого следует: а) продавец обязан лишь известить, но не получить согласия на продажу доли у сособственников; б) извещение должно быть сделано в письменной форме; в) необходимо указать цену и другие условия продажи доли постороннему лицу; г) если участник-продавец продает долю кому-либо из числа сособственников, то он не обязан направлять письменное извещение. Достаточно часто при письменном извещении собственник специально завышает сумму за свою долю, тем самым ущемляет права сособственника, и подталкивая в свою очередь последнего, к согласию о продаже отчуждаемой доли третьему лицу. На наш взгляд необходимо в п.2 ст.250 ГК РФ оговорить ситуацию об обязательном учете рыночной стоимости продаваемой доли (продажа без завышения цены). Тем более, что в современном мире достаточно много оценочных фирм, которые специализируются по данным вопросам, и без труда смогут предоставить юридический документ о реальной стоимости отчуждаемой доли. Это позволит снизить и число притворных сделок, достаточно распространенных в данной области общественных отношений.
В развитие этой мысли следует указать и на значительное заключение договоров дарения доли в праве собственности на жилое помещение, которые явно заключаются с намерением обойти нормы о преимущественной покупке, но доказать притворность которых практически не возможно. Для уменьшения подобных нарушений, предлагаем разрешить дарение долей в праве собственности на жилые помещения только в отношении членов семьи сособственника.
Так же имеется пробел и в статье 244 ГК РФ. Пользуясь тем, что круг оснований, по которым вещь может поступить в общую собственность двух или более лиц, законом практически не ограничен, сособственники нередко пользуются своим правом недобросовестно. По своему усмотрению они разбивают единое право собственности на «маленькие» доли и отчуждают их другим лицам, создавая бесчисленное множество сособственников.
С учетом изложенного необходимо ввести в законодательство норму, которая ограничивала бы возможность собственника выделять с целью последующего отчуждения долю в праве собственности, которая по своим размерам не соответствует установленной законом норме (жилой площади) либо иным образом не соответствует принципу жизнеспособности выделяемой доли.
Следует отметить, что проблема увеличения нарушений права преимущественной покупки является прямым следствием колоссального роста долевых сособственников в жилищной сфере. Как уже отмечалось это связано не только с приватизацией, но и нередко с требованиями публично-правовых норм (например, выделение доли при расходовании средств материнского капитала). Естественным «приростом» долевых собственников является наследование жилых помещений. Наследование имеет очень важное значение в жизни любого человека, независимо от имущественного положения. Для одних вопрос наследования жилья это вопрос выживания, для других это способ сохранить наиболее существенную часть имущества, как жилые помещения в семье, обеспечив ее стабильное развитие, преемственность традиций и память о своих предках. В рамках норм наследственного права также необходимо закрепить нормы, которые блокировали бы возможность увеличения числа долевых собственников на жилое помещение. В частности, установить императивное правило об оформлении права собственности на жилое помещение только за одним из наследников с обязанием выплаты денежных средств иным наследникам соразмерно их долям.
Как видно на этапе современного правового регулирования и реформирования законодательства РФ в Гражданском кодексе Российской Федерации имеется достаточно большое количество недочетов по вопросу правового регулирования долевой собственности, а так же преимущественного права долевых собственников. В связи с этим предложенные поправки могли бы юридически защитить долевых собственников от различных негативных последствий при разделе общей собственности и снизить количество обращений от потерпевшей стороны в суд по данному вопросу.
Список использованной литературы:
- Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. – М.: Статут, 2001. – 344с.
2.Леонова Л.Ю. Преимущественное право покупки: история возникновения, осуществление и защита // Законодательство. – 2002. – № 9. – С. 18-26.
3.Скловский К.И., Смирнова М. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве // Хозяйство и право. – 2003. – № 10. – С. 88-98.
4.Зинченко С.А., Тютюник П.Н. Общая долевая собственность в гражданском законодательстве России: проблемы, решения // Северо-кавказский вестник. – 2004. – №1. С.11.[schema type=»book» name=»ПРАВО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ ДОЛИ В ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЯ» author=»Черкасова Анна Павловна» publisher=»БАСАРАНОВИЧ ЕКАТЕРИНА» pubdate=»2017-05-03″ edition=»ЕВРАЗИЙСКИЙ СОЮЗ УЧЕНЫХ_ 28.03.2015_03(12)» ebook=»yes» ]