Актуальность проблем, связанных с признанием права на помещения общего пользования в здании (особенно нежилом), в настоящее время очевидна. Начиная с установления нового политико-правового режима в России и принятия современного Гражданского кодекса [3], проведения всеобщей приватизации недвижимого имущества мы сталкиваемся с ситуациями, когда множество таких помещений, как лестничные площадки, лифты, технические подвалы и т.д., находятся в индивидуальной собственности физических или юридических лиц. И хотя ситуация, связанная с многоквартирными домами, отчасти урегулирована в законе (ст. 36, 37 ЖК РФ), вопросы, касающиеся помещений общего пользования в нежилых зданиях, остаются нерешенными. В условиях отсутствия какого-либо законодательного регулирования, касающегося помещений общего пользования в нежилых зданиях, собственники отдельных помещений в нежилых зданиях нередко лишены возможности осуществлять свои права и нести обязанности, связанные с содержанием общих помещений в здании. Неупорядоченность в решении этого вопроса позволяет продавать в нежилых зданиях по отдельным договорам помещения лестничных клеток, балконов, коридоров и т.д. [6], результатом чего становятся трудноразрешимые споры между собственниками отдельных помещений в здании. И хотя в последнее время судебная практика, прежде всего практика арбитражных судов, формируется, как представляется, в правильном направлении, остается немало вопросов, в том числе связанных с юридическим содержанием тех или иных понятий, которые требуют своего разрешения не только в практике судов, но и на законодательном уровне, попытки изменения которого происходят в настоящее время [5].
В настоящей статье автор ставит своей целью рассмотреть основные проблемы, возникающие в практике признания прав общей долевой собственности на помещения общего пользования в нежилых зданиях, анализирует предлагаемые в настоящее время пути совершенствования законодательства в этой области [2].
Возможность предъявления иска о признании права собственности на недвижимое имущество сама по себе подвергается необходимости обоснования. Прежде всего, это связано с тем, что гл. 20 ГК РФ не содержит такого способа защиты вещных прав, как признание права собственности, в том числе общей долевой собственности. Однако приходится констатировать, что иски о признании права на недвижимое имущество получили весьма широкое распространение в судебной практике [7]. Исковые требования по таким делам в большинстве случаев основаны на общей норме ГК РФ — ст. 12 ГК РФ, в абзаце втором которой предусмотрен такой способ защиты гражданских прав, как признание права.
Такое широкое распространение исков о признании права собственности на недвижимое имущество прежде всего связано с желанием истца избежать возможных неблагоприятных для него последствий в виде:
1) пропуска сроков исковой давности;
2) добросовестности приобретателя недвижимого имущества.
Данные аргументы, в свою очередь, могут быть заявлены в противовес требованиям истца, в случае если требования будут основаны на ст. 301, 302 ГК РФ (требования о виндикации недвижимого имущества).
В настоящее время судебная практика формируется таким образом, при котором удовлетворение иска о признании права на недвижимость, когда истцы лишены владения таким имуществом, маловероятно. В противном случае это означало бы фактическую легитимацию самоуправства в том смысле, что лицо, не имеющее возможности удовлетворения виндикационного иска в результате, например, пропуска исковой давности, подтверждает (через иск о признании прав) свое право собственности на недвижимое имущество в результате удовлетворения исковых требований о признании права собственности судом, но при этом впоследствии оно лишено возможности получить исполнительный лист об истребовании имущества у владеющего несобственника (исполнительные листы об истребовании недвижимого имущества выдаются в результате удовлетворения виндикационного иска). В результате лицо, за которым было признано право собственности, безусловно, предпринимало бы попытки, в том числе неправовые, вернуть себе фактическое владение, что представляется недопустимым.
С учетом изложенного стоит согласиться с мнением некоторых современных авторов, что иски о признании права собственности на недвижимое имущество могут быть заявлены и приняты судами только в том случае, если требования истца не могут быть удовлетворены путем предъявления традиционных вещных исков: виндикационного или негаторного [4]. Однако не все авторы согласны с таким утверждением. Так, по мнению В.В. Витрянского, невозможно предъявить виндикационный иск к лицу, право которого зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, и при этом не заявить дополнительное требование о признании права на такое недвижимое имущество [1]. Это обосновывается прежде всего тем, что при предъявлении виндикационного требования истец должен располагать бесспорными доказательствами наличия у него права собственности на соответствующее имущество, а применительно к недвижимости таковым доказательством, по мнению автора, признается лишь регистрационная запись в ЕГРП. Несложно заметить некоторое противоречие в рассуждениях В.В. Витрянского, касающихся необходимости предъявления сразу двух исковых требований: о признании права на недвижимое имущество и о виндикации соответствующего имущества. Противоречие проявляется в том, что на момент вынесения судом решения о признании за лицом права и удовлетворении требований о виндикации имущества записи в ЕГРП еще нет, ведь она появится только после того, как истец обратится в регистрирующий орган с уже вступившим в законную силу решением о признании за ним права собственности. То есть на момент вынесения решения суда о виндикации имущества истец, следуя логике В.В. Витрянского, не будет обладать «безусловным доказательством» того, что он является собственником соответствующего имущества (ибо не будет еще на тот момент внесена запись о правах истца на недвижимое имущество в ЕГРП), и соответственно удовлетворение такого иска невозможно, что неизбежно заводит нас в тупик [2].
При этом альтернатива того, что при необходимости истребования имущества из чужого незаконного владения сначала нужно будет признавать свое право собственности на недвижимое имущество в судебном порядке, далее на основании решения суда вносить запись о правах истца в ЕГРП и только потом подавать виндикационный иск, представляется неудовлетворительной в связи со сложностью и длительностью процедуры, а соответственно созданием дополнительных проблем для гражданско-правового оборота.
Таким образом, стоит сделать вывод о том, что виндикационный иск по своей природе поглощает иск о признании права собственности, так как в процессе истец также должен доказать свое право собственности, при этом запись в ЕГРП о правах лица не является единственным и безусловным доказательством того, что лицо является собственником недвижимого имущества.
Этот подход воспринят в том числе высшими судами в совместном Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», где в п. 52 указано:
«…оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП».
Таким образом, в Постановлении № 10/22 указано, что удовлетворение виндикационного иска само по себе является основанием для внесения записи в ЕГРП о правах собственности истца.
С другой стороны, необходимо более четко определить границы возможности предъявления иска о признании права собственности на недвижимое имущество.
Стоит отметить, что возможность предъявления исков о признании права довольно ограниченна. По сути, она сводится к одному примеру: иск владеющего имуществом собственника, когда запись в ЕГРП о правах на такое имущество содержит сведения о другом лице. Очевидно, что предъявление в этом случае виндикационного иска невозможно по причине того, что лицо не было лишено фактического владения имуществом. Возможность же предъявления в этом случае негаторного иска также представляется необоснованной в связи с тем, что наличие зарегистрированного права у другого лица, очевидно, само по себе не является помехой в пользовании объектом и не является действием или бездействием другого лица. При этом К.И. Скловским высказывается обоснованное мнение о том, что помехи в свете того, как их видят гражданско-правовая доктрина и закон, имеют все же физическую природу [8].
Список литературы:
- Витрянский В.В. Актуальные проблемы судебной защиты права собственности на недвижимость // Гражданское право современной России / Сост. О.М. Козырь и А.Л. Маковский. Статут, 2008. – С. 24-29.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ: по сост. на 01 сентября 2015 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
- Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Обобщение применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещно–правовых способах защиты права // Вестник гражданского права. – – № 4. – С. 45-49.
- О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации: Указ Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. № 1108: по сост. на Собрание законодательства Российской Федерации. – 2008. № 29 (ч. 1). – Ст. 3482.
- Постановление Президиума ВАС РФ от 27 ноября 2001 г. № 3276/01 // Вестник ВАС РФ. – 2002. – № 4. – С. 45.
- Постановление ФАС Волго–Вятского округа от 3 сентября 2009 г. по делу № А28–12300/2008–382/22.
- Скловский К.И. Об условиях предъявления иска о признании права собственности // Вестник ВАС Российской Федерации. – – № 1. – С. 34 –37.[schema type=»book» name=»ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА ПОМЕЩЕНИЯ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ В НЕЖИЛЫХ ЗДАНИЯХ » description=» В работе рассмотрены основные проблемы, возникающие в практике признания прав общей долевой собственности на помещения общего пользования в нежилых зданиях, изучены пути совершенствования законодательства в этой области, рассмотрены условия предъявления исков о признании права, сделаны выводы о том, что виндикационный иск по своей природе поглощает иск о признании права собственности.» author=»Медведева Мария Михайловна» publisher=»БАСАРАНОВИЧ ЕКАТЕРИНА» pubdate=»2017-02-06″ edition=»ЕВРАЗИЙСКИЙ СОЮЗ УЧЕНЫХ_26.09.15_09(18)» ebook=»yes» ]