В настоящее время одной из острейших актуальных проблем современной российской цивилистической науки и практики является проблема правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства, количество которых на территории Российской Федерации увеличивается с каждым годом, что создает определенные трудности не только социально-экономического, но и правового характера.
Следует отметить, что многие возникающие проблемы в данной области, в первую очередь, связаны с тем, что действующее российское законодательство и научная доктрина не содержат единого и целостного подхода к определению объектов незавершенного строительства и их правового режима.
Так, в частности, А. Г. Щербинин считает, что «объекты незавершенного строительства являются таковыми с момента возможности их технической инвентаризации и невозможности их перемещения без соразмерного ущерба их назначению» [8, с. 82]. В свою очередь, И. Н. Плотникова полагает, что «незавершенное строительство становится недвижимым имуществом в физическом смысле, когда строительные материалы прочно связаны с земельным участком и их перемещение повлечет их значительное разрушение. Это означает, что если на отведенном земельном участке возведен фундамент, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, то этот объект в принципе можно считать объектом недвижимого имущества» [7, с. 350–351]. При этом В. А. Алексеев отмечает, что «с точки зрения закона незавершенный строительством объект существует с того момента, как на строительной площадке начались действия, непосредственно направленные на создание объекта и приведшие к такому изменению этого земельного участка, которое становится от этого участка неотделимым без существенного ущерба для достижения цели создания планируемого объекта» [1, с. 143]. Отдельные ученые связывают момент возникновения объектов незавершенного строительства с моментом появления котлована с залитым в нем фундаментом [4, с. 72].
Исследуя нормы действующего российского законодательства в части определения понятия объекта незавершенного строительства, необходимо отметить, что в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ к объектам капитального строительства отнесены не только здания, строения, сооружения, но и объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. При этом ст. 130 Гражданского кодекса РФ относит объекты незавершенного строительства к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости), к которым также причисляются земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения. Согласно Постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа «под объектом незавершенного строительства понимается вновь создаваемый объект недвижимости, который еще не принят на кадастровый и технический учет и, соответственно, право на который еще не зарегистрировано в установленном порядке» [5].
Анализ выше рассмотренных подходов научной доктрины, законодателя и судебной практики позволяет сформулировать следующее определение: объектом незавершенного строительства является объект недвижимого имущества, не обладающий признаками временной постройки, прочно связанный с землей, перемещение которого без соразмерного ущерба его назначению невозможно, а также на который не зарегистрировано право в установленном законодательством порядке.
Исходя из этого определения, можно выделить такие характерные признаки объекта незавершенного строительства как:
— отнесение к объектам недвижимого имущества;
— наличие прочной связи с землей;
— невозможность перемещения без соразмерного ущерба его назначению;
— обладание самостоятельным функциональным назначением (фундамент, часть здания, сооружения, линейного объекта и т.д.);
— отсутствие наличия правоустанавливающих документов, предусмотренных для ввода объекта незавершенного строительства в эксплуатацию;
— отсутствие государственной регистрации права на объект недвижимого имущества в установленном законодательством порядке.
Безусловно, что в основе массового появления объектов незавершенного строительства лежат многочисленные причины, в частности:
1) недостаток финансовых средств, выделяемых инвесторами или государственными заказчиками для проектирования и строительства жилья [3, с. 37], объектов социальной сферы, объектов метрополитена и транспорта, инженерной инфраструктуры;
2) затянутые сроки реализации проекта, которые, в свою очередь, ведут к удорожанию не только проекта, но и самого объекта недвижимости;
3) отсутствие четкого законодательства в части контроля и упорядочения сроков строительства и ввода объектов в эксплуатацию органами государственной власти, а также должного взаимодействия федеральных и региональных органов исполнительной власти по недопущению возникновения объектов незавершенного строительства на территории РФ;
4) экономическая ситуация в стране: экономические кризисы, инфляция, нестабильная ситуация во внешней политике и др.
В этой связи считаем необходимым обратить особое внимание на риски, связанные с увеличением количества объектов незавершенного строительства на территории Российской Федерации, появление которых возможно при нестабильной финансово-экономической ситуации в стране в строительной отрасли, в связи:
— с уменьшением средств бюджетной системы Российской Федерации, выделяемых на строительство объектов жилья и социальной сферы [2, с. 62], дорог, объектов метрополитена и транспорта, инженерной инфраструктуры;
— с возможностью появления и участия в аукционах на строительство жилья, объектов социальной сферы, объектов метрополитена и транспорта, инженерной инфраструктуры недобросовестных и слабых подрядчиков, как в государственных, так и в инвестиционных проектах;
— с оттоком иностранных работников и, как следствие, нехваткой рабочей силы;
— с уменьшением частных инвестиций в разработку проектов планировки, проектирования и строительства объектов капитального строительства;
— с приостановкой строительства крупных объектов, реализуемых за счет средств инвесторов, что влечет за собой уменьшение объемов ввода объектов в эксплуатацию.
Все это, как результат, ведет не только к появлению «обманутых» участников долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, но и к снижению налоговых поступлений в бюджет Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Важно подчеркнуть, что в настоящее время законодателем уже предпринят ряд попыток, направленных на совершенствование правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства с учетом современных реалий. В частности, в Земельный кодекс РФ введена норма, устанавливающая механизм отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка в целях недопущения возникновения новых объектов незавершенного строительства (долгостроя) на территории Российской Федерации [6]. Причем данная норма будет распространяться на вновь заключаемые после 1 марта 2015 года договоры аренды земельных участков, которые находятся в государственной (муниципальной) собственности.
Считаем, что данная новелла в российском законодательстве станет новым рычагом управления по стимулированию застройщиков (инвесторов) к соблюдению сроков реализации строительства на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и приведет к положительной динамике по сокращению объектов незавершенного строительства.
Однако, несмотря на предпринимаемые в последнее время законодателем попытки по совершенствованию механизма правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства, все же многие проблемы в рассматриваемой области остаются не разрешенными. Поэтому в целях обеспечения устойчивого развития стабильности в строительной отрасли, а также недопущения появления объектов незавершенного строительства на территории Российской Федерации, считаем целесообразным реализовать следующие мероприятия в рамках совершенствования действующего законодательства:
1) увеличить критерии по выявлению недобросовестных поставщиков при проведении конкурсов, аукционов и пр. в рамках Федеральных законов: «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» и «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»;
2) утвердить в перечне услуг, предоставляемых в рамках Федерального закона «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», дополнительные услуги по оформлению имущественных прав на построенные объекты;
3) законодательно утвердить порядок применения оборудования и материалов конкурентоспособной отечественной промышленности;
4) осуществлять разработку градостроительной документации на территории только на основании результатов предварительной оценки градостроительного потенциала данной территории;
5) оптимизировать проектные решения строительства объектов государственного заказа за счет импортозамещения, применения типовых проектов;
6) урегулировать вопрос применения инновационных технологий в проектировании, развитии типизации и типового проектирования;
7) создать библиотеки типовых проектов на основе ВIM-технологий, которые позволяют на смоделированном объекте комплексно обработать в процессе проектирования всю архитектурно-конструкторскую, технологическую, экономическую и иную информацию об объекте со всеми взаимосвязями и зависимостями;
8) разработать модельные типовые строительные системы и правила по аналогам международных практик с соответствующими изменениями и совершенствованием нормативной и законодательной базы в области типового проектирования.
Таким образом, учет выше перечисленных предложений позволит более рационально использовать земельные участки, занятые объектами незавершенного строительства, для решения социальных, экономических и иных приоритетных задач государства. При этом принимаемые меры по совершенствованию механизма правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства должны быть гибкими, носить комплексный характер и оперативно адаптироваться под постоянно меняющиеся условия развития гражданского оборота.
Список литературы:
- Алексеев В. А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М. : Волтерс Клувер, 2007. 504 с.
- Алексикова О. Е. Конституционное право на жилище в современной России: содержание, обеспечение и защита : дисс. … канд. юрид. наук : 12.00.02. Белгород, 2013. 172 с.
- Алексикова О. Е. Поощрение органами государственной власти и местного самоуправления жилищного строительства как конституционно-правовая форма реализации права на жилище // Современное общество и право. 2013. № 2 (11). С 34–44.
- Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: Научно-практическое пособие по применению гражданского законодательства / под общ. ред. В. Н. Соловьева. М : Юрайт, 2014. 458 с.
- Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.06.2002 по делу № А56-33518/01 [Электронный ресурс] / [сайт]. [2015] .
- О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ (в ред. от 24.11.2014) // СЗ РФ. 2014. № 26 (Ч. I). Ст. 3377; 2014. № 48. Ст. 6637.
- Плотникова И. Н. Вопросы государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства // Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права : Сб. статей. – М. : Ось-89, 2003. – С. 350–351.
- Щербинин А. Г. Долевое участие в строительстве. Книга первая : Научно-практическое пособие. Тюмень : Вектор Бук, 2002. 130 с.[schema type=»book» name=»НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» author=»Воронова Ирина Валентиновна» publisher=»БАСАРАНОВИЧ ЕКАТЕРИНА» pubdate=»2017-03-24″ edition=»ЕВРАЗИЙСКИЙ СОЮЗ УЧЕНЫХ_30.05.2015_05(14)» ebook=»yes» ]