Важным в современной социально-экономической политике, проводимой правительством России, является система управления развитием рынка недвижимости и ипотечного кредитования для стимулирования воспроизводственных процессов в экономике страны. Продуктивное осуществление функций рынком ипотеки имеет прямую зависимость от возможности привлечения и использования дополнительных источников финансирования. Планирование и реализация приоритетных ипотечных программ жилищного кредитования тесно связаны с процессом привлечения заемных источников денежных средств.
Ипотечный жилищный кредит — целевой долгосрочный кредит, предоставляемый физическому лицу под сравнительно низкий процент ипотечными банками для строительства или покупки жилья. Обычно приобретенное жилье закладывается банку до возвращения кредита и процентов [1].
Система ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), как и любая другая система, представляет собой ряд взаимосвязанных элементов, включающих в себя: субъекты, объекты, обеспечение кредита, организационно-финансовую основу ипотечного кредитования.
Субъектами ипотечного жилищного кредитования являются: заемщик и кредиторы, риэлтерские и страховые компании, инвесторы, правительство. Все они являются участниками рынка ИЖК. К объекту рынка ипотеки можно отнести процессы, связанные с покупкой, строительством и реконструкцией жилья, а также с приобретением земли под жилищное строительство. Обеспечением при ипотечном кредитовании выступает залог жилой недвижимости, однако в дополнение можно прибегнуть к дополнительному залогу или поручительству физического или юридического лица.
Ипотечное жилищное кредитование осуществляется на определенных условиях, составляющих организационно-финансовую основу данного рынка. К таким условиям относится соблюдение базовых принципов кредитования — срочности, платности и возвратности; учет интересов обеих сторон сделки; обеспеченность и целевой характер сделки; кредитоспособность заемщика [2].
Для Росси характерно достаточно слабое развитие ипотечного кредитования, которое не может решить в полной мере проблему обеспечения граждан жильем. Это происходит по ряду причин:
- Общеэкономические проблемы ипотечного кредитования.
По сути ипотека — это длительный кредитный продукт. Срок, на который банки выдают денежные средства, должен измеряться десятилетиями. Для того чтобы предлагать такие программы, требуется гарантия экономической стабильности. В то же время экономика России в очень большой степени зависит от макроэкономических факторов, таки как мировые цены на сырьевые ресурсы, прежде всего на энергоресурсы, курсов валют, современной политической ситуации и кризиса на Украине.
Значительные финансовые риски, вызванные высокой степенью зависимости доходов населения от финансовых кризисов, экономической и политической нестабильностью, коммерческие банки компенсируют высокими процентными ставками. Особую роль здесь играют и вопросы внешнеэкономической стабильности, а также гарантии стабильности юридической базы, что также не всегда может быть обеспечено в РФ.
- Инфляционные проблемы ипотечного кредитования.
Уровень инфляции в России несколько снизился за последнее время, но все равно он остается на более высоком уровне, чем в большинстве развитых стран. В результате стоимость привлечения ресурсов для банков не снижается.
Кредитные организации сталкиваются с ситуацией, когда, с одной стороны, вкладчики не станут держать деньги на депозитах при ставках ниже инфляции, а с другой, доходы потенциальных заемщиков растут меньшими, чем этот уровень, темпами. В итоге ипотечное кредитование развивается, но не как массовый продукт, а в форме предложения для избранных и наиболее успешных.
- Ипотечные проблемы, связанные со сроками вложений.
Как правило, в сегодняшних условиях банки имеют короткие деньги — это или вклады на период до года, или счета юридических и физических лиц до востребования. Другим способом финансирования могут быть государственные программы поддержки. Однако бюджет страны не может выделить столько денежных средств для всех желающих. Альтернативой может стать использование инструментов фондового рынка. В будущем, допустимо предположить, что станут развиваться схемы секьюритизации ипотечных кредитных портфелей. В этом случае кредитные организации смогут получить источники финансирования на длительный срок, а покупатели таких ценных бумаг сумеют продать их в любой момент, чтобы вернуть свои деньги.
- Проблемы ипотечного кредитования, связанные с монополиями
Рынок первичного жилья до сих пор непрозрачен. Зачастую возможность строить новые жилые дома имеет узкий круг компаний. Отсутствие конкуренции удерживает стоимость квадратных метров на слишком высоком уровне, чтобы они стали доступными для рядовых потребителей.
Когда рынок долевого строительства перестанет быть монополизированным, это автоматически приведет к решению целого ряда проблем ипотечного кредитования — цена на недвижимость снизится в соответствии с рыночными условиями.
- Проблемы ипотечного кредитования, связанные с альтернативой вложения.
Коммерческие банки по своей сути — это предприятия, доход которых складывается за счет разницы привлечения и размещения средств. При формировании кредитного портфеля имеется ряд альтернатив, таких как кредитование бизнеса, потребительское кредитование и т. д. Из всего многообразия банковских продуктов ипотека — наиболее длительный, но не самый выгодный с точки зрения действующих на рынке процентных ставок.
Складывается парадоксальная для финансовых рынков ситуация: ставки по длительным ипотечным займам оказываются ниже, чем по краткосрочным кредитам, например, под залог того или иного имущества торговым предприятиям.
Ситуация осложняется еще и тем, что смежные сегменты банковского сектора развиваются слишком быстрыми темпами. Возможно, когда произойдет насыщение рынка другими продуктами, дойдет очередь и до ипотеки.
- Проблемы ипотечного кредитования, связанные с миграционной политикой.
Займы на строительство или покупку жилья получают все большее распространение, но далеко не во всех регионах. До сих пор наблюдается существенная разница в уровне жизни в нескольких крупных городах и других регионах. В результате в условиях свободной экономики в наиболее благополучные центры устремляется поток мигрантов, увеличивая тем самым спрос на недвижимость.
Выравнивание доходов могло бы привести к снижению стоимости жилья, что положительно сказалось бы на расширении ипотечного кредитования [3].
Еще одной из причин нестабильности ипотечного кредитования выступает неустойчивость ключевой ставки, по которой выдается гражданам кредит. Так в свете последних событий в декабре 2015 года произошло резкое повышение Центробанком ключевой ставки, что последовало за собой пессимистичный настрой среди многих экспертов в этой среде. Это было достаточно неожиданное решение, и поднятие ключевой ставки до 17% привело к фактической остановке ипотечного кредитования. Очевидно, что банки не могли предоставлять заемщикам ипотеку по процентным ставкам меньше, чем ключевая ставка, по которой они сами берут деньги у Центробанка. Однако те ставки, которые позволяют банкам работать на грани рентабельности, являются не разумными для заемщиков, поскольку целесообразность кредита, который оформляется на 15 – 30 лет, по ставке 17-20%, является не выгодным.
В связи с этим государство стало предпринимать меры по стабилизации данной ситуации и уже к концу января ставка опустилась с 17% до 15%, а в середине марта понизилась до 14%. Одновременно были внедрены программы стимулирования ипотеки, на которые из различных фондов государством выделялись значительные средства. В результате для банков стало возможным сформировать льготные ипотечные программы и предложить кредиты под 12% годовых. Но такие программы ориентированы только на квартиры в новостройках. Сложилась довольно сложная ситуация — граждане, которые хотели взять кредит на новую квартиру, получали ставку 12%, а те, кто хотел бы оформить в ипотеку вторичную квартиру, не имели такой возможности, и вынуждены были мириться со ставкой 17% — 20%, либо отказываться от приобретения.
В целях совершенствования системы ипотечного жилищного кредитования целесообразно предусмотреть реализацию системы мер в следующих направлениях:
- Обеспечить доступность кредитных ресурсов коммерческих банков для населения на долгосрочной основе;
- Развивать вторичный рынок ипотечных кредитов;
- Минимизировать издержки и риски кредитных учреждений;
- Осуществлять государственный контроль за изменением стоимости кредитов для заемщика в условиях нестабильной экономической ситуации, обеспечить постоянную занятость населения и выплату заработной платы;
- Обеспечить повышение реальных денежных доходов населения;
- Создать условия для предоставления жилищных субсидий нуждающейся категории населения, а также для снижения кредитной нагрузки;
- Осуществлять контроль за ценовой политикой на рынке жилья, с одновременным контролем качества вводимого жилья и др. [4].
Таким образом, решение проблемы ипотечного кредитования – это комплексная задача, затрагивающая макроэкономику страны, социальную и миграционную политику, строительный сектор, развитие банковских продуктов и многое другое. Такие цели не могут быть достигнуты сразу, для этого требуется длительное время. Однако рано или поздно экономика страны обязательно дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование в равной степени будет выгодно и банкам, и самому широкому кругу их клиентов.
Список литературы
- Видеркер Н.В. Совершенствование инвестиционного механизма в жилищном строительстве: диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук: 08.00.05. — Ставрополь, 2006.- 169 с.
- Иванова, Д.Г. Современное состояние ипотечного жилищного кредитования в России // Экономические науки. — 2011. — №7 (46) .
- Проблемы ипотечного кредитования — [Электронный ресурс] — URL: https://www.banki.ru/wikibank/problemyi_ipotechnogo_kreditovaniya/
- Назарова, Л.Б. Что влияет на развитие ипотечного жилищного рынка // Банковское дело. – 2012. – №1[schema type=»book» name=»ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ» description=»В статье рассматриваются основные проблемы, мешающие развитию ипотечного жилищного кредитования на современном этапе. Приводятся меры, способствующие решению данных проблем.» author=»Скогорева Полина Александровна» publisher=»БАСАРАНОВИЧ ЕКАТЕРИНА» pubdate=»2017-04-08″ edition=»ЕВРАЗИЙСКИЙ СОЮЗ УЧЕНЫХ_30.04.2015_4(13)» ebook=»yes» ]