Базовым понятием в определении качественных характеристик жилья является понятие комфорт. Согласно словарю С.И. Ожегова, под комфортом понимаются бытовые удобства. Исходя из этого, под комфортом жилья будет пониматься благоприятные условия нормальной жизнедеятельности человека условия проживания. Чтобы определить степень комфортности, нужно определить конкретные факторы комфортности жилья.
Так, согласно И.Г. Степанову выделяется четыре групп критериев: «характеристики местоположения», «проектно-технические характеристики дома», «характеристики квартиры», «характеристики инфраструктуры», при этом, для каждого критерия предлагается пять вариантов определения, соответствующих определенному сегменту жилья: «элитное» жилье, «бизнес-класс», «эконом — класс», социальное и ветхое жилье. [1]
Такому же принципу оценки комфортности и распределения жилья по классам придерживается Российская гильдия риелторов и Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства. В данной методике оценки выделяются «проектно-технические характеристики» жилого дома: архитектура, объемно-планировочные решения, остекление, инженерное обеспечение, жилая площадь и пр.; а также характеристики инфраструктуры прилегающей территории и социальной инфраструктуры.[2]
Таким образом, ключевым приоритетом, в разрезе обеспечение населения комфортным жильем, можно назвать социальную ориентированность, на целенную на стратегическое развитие человеческого потенциала страны и рост благосостояния народа. С этой точки зрения обеспечение жильем так же необходимо для человека, как базовый уровень образования и обеспечение потребности в пище. [4]
На основании вышеизложенного следует, что понятие комфорта имеет ключевое значение для потребителя при выборе объекта жилой недвижимости и включает в себя базовые характеристики самого жилья и окружающей инфраструктуры. В связи с чем, в данной работе имеет смысл включить в исследование показатель комфорта, который сочетает в себе как представленные нами качественные факторы, так и микроэкономические:
- местоположение объекта;
- объемно-планировочные характеристики объекта;
- обустройство дома и прилегающей территории;
- экологические факторы и факторы психологической комфортности;
- факторы социально-бытовой инфраструктуры;
Для некоторых критериев выделения дополнительные составляющие (подкритерии), в целях наиболее полной характеристики объекта.
Таблица 1
Факторы и критерии комфортности объекта ИЖС на N [2,3]
| Факторы | Критерии отнесения к классу комфортности | Характеристики критериев | |
| 1 Местоположение объекта | Район застройки | >50 | |
| Удаленность объекта от центра города, в км.); | 20-50 | ||
| <20 | |||
| Транспортная доступность | Наличие двух и более полосной дороги от города до территории застройки | ||
| Наличие насыпных дорог в пределах территории застройки | |||
| Наличие асфальтовых дорог в пределах территории застройки | |||
| Наличие асфальтированных подъездных путей | |||
| Наличие маршрутных такси и автобусов по направлению в город. | |||
| Количество маршрутов общественного транспорта | |||
| Расстояние до ближайшей остановки | |||
| 2 Объемно-планировочные характеристики объекта | Материал/технология производства; | деревянный каркасно-панельный | |
| сэндвич-панель | |||
| клееный брус | |||
| брус | |||
| газо/пеноблок | |||
| монолитный-каркас | |||
| кирпич | |||
| Инженерно-коммуникационная обеспеченность; | система холодного водоснабжения | ||
| система холодного и горячего водоснабжения | |||
| центральная газификация | |||
| центральное отопление | |||
| центральная канализация | |||
| проводной интернет и телевидение | |||
| система кондиционирования | |||
| система приточно-вытяжной вентиляции | |||
| Количество комнат на 1 чел. | n-1 | ||
| n=n | |||
| . | n+1 | ||
| n+2 | |||
| n+(≥3) | |||
| Общая жилая площадь (м кв) | <100 | ||
| 100-200 | |||
| >300 | |||
| Архитектура | Стандартная (серийный проект), проекты повторного применения | ||
| Разнообразные архитектурные решения (фасады, планировки и пр), модифицированные типовык проекты, проекты повторного применения . |
|||
| Индивидуальный проект планировки и фасада, индивидуальное дизайнерское решение | |||
| 3 Характеристики обустройства дома и прилегающей территории | Парковочное место | Открытое место или навес для 1 автомобиля | |
| Открытое место или навес для 2 и более автомобилей | |||
| неотапливаемый гараж для 1 автомобиля | |||
| неотапливаемый гараж для 2 и более автомобилей | |||
| отапливаемый гараж для 1 автомобиля | |||
| Досуговая зона | гостиная | ||
| дополнительная комната: игровая/семейная/учебная/библиотека и пр. | |||
| дополнительные особенности с особенностями: баня/сауна/бассейн/спорт-площадки и пр. | |||
| Рабочее пространство | кабинет студия/мастерская | ||
| бизнес (офис/магазин/ пекарня/ парикмахерская и пр.) | |||
| комфортные тактильные или квазитактильные ощущения | |||
| Внутренняя отделка | Без отделки | ||
| Стандартная отделка | |||
| Улучшенная отделка | |||
| Отделка с использованием отделочных материалов премиум класса (декоративная штукатурка, керамическая плитка, искусственный камень и т.д.) |
|||
| Отделка в соответствии с дизайн- проектом |
|||
| Функциональное зонирование | >3 функциональных зон в 1 помещении | ||
| совмещение 3 функций (кухня-столовая-гостиная и др.) | |||
| совмещение 2 функций (спальня-кабинет/столовая-гостиная и др.) | |||
| одно помещение — одна функция | |||
| деление на приватную и общественную зоны | |||
| Размер участка (за вычетом площади дома, сот) | ≤3 | ||
| от 3 до 10 | |||
| от 11 до 20 | |||
| от 21 до 30 | |||
| >30 | |||
| 4 Экологические факторы и факторы психологической комфортности | Экологические и ландшафтные особенности | наличие в зоне пешеходной доступности водоема\береговой зоны | |
| наличие в пешеходной доступности окружения лесом\примыкания к лесу | |||
| отсутствие вредных веществ | |||
| отсутствие вредных производств | |||
| отсутствие вредных источников загрязнения | |||
| Безопасность территории | уровень криминогенной | ||
| уровень террористической угрозы | |||
| уровень сейсмологической активности | |||
| уровень риска затопления | |||
| экологический фон | |||
| 5 социально-бытовая инфраструктура (на территории застройки или в радиусе 1 км. от территории застройки); | Бытовые и досуговые объекты | магазины, учреждения социально-бытовых услуг | |
| Социальные объекты | школы, детские сады | ||
| объекты социально-развлекательного досуга | |||
| Система безопасности | система безопасности (охрана, видео наблюдение и пр.) | ||
| Благоустройство территории | благоустройство территории (ограждения, наличие парков, территорий для отдыха, детские площадки, тротуары и пр.) |
Оценка стоимости баллов для каждого параметра и подпараметра определяется ключевыми участниками исследуемого рынка (застройщики, деволопменторы, представители органов власти, оценщики, риелторы, потенциальные и реальные потребители и пр.), присвоение критерия конкретному объекту или группе объектов на N территории осуществляется заинтересованным лицом в успешной реализации проекта и обладающего достаточными знаниями о характеристиках будущих объектов.
Далее автором данной работы предлагается оценка представленных факторов через систему экспертных оценок, полученных на основе аппарата попарного сравнения объектов, факторов или характеристик, разработанной известным американским ученым, специалистом по исследованию операций доктором Томасом Л. Саати.
Методика опроса по Саати заключается в следующем: экспертам предъявлялся перечень факторов в виде таблицы (матрицы) на опросном листе, и предлагается попарно сравнить каждый фактор с каждым, оценивая при этом по специальной шкале относительной важности, какой из двух сопоставляемых факторов оказывает по их субъективному представлению большее влияние оцениваемый объект или показатель, в нашем случае, на стоимость квадратного метра жилых помещений.
Список литературы:
- Степанов И.Г., Матасова О.И. Количественная оценка комфортности и ее влияние на ценообразование на рынке недвижимости // Вестник Южно-Уральского государственного университета. Серия: Экономика и менеджмент – 2011. – № 8 (225). – С. 131-140.
- Стерник Г.М., Стерник С.Г. Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу) // Рынок недвижимости России (сайт) – Москва. – 2012 [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
- Маракулина И. А. Комфортное доступное жилье в малых и средних городах Урала // «Архитектон: известия вузов» – 2010 – № 30 [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
- Хомкалов Г.В. Грушина О.В. Проблемы доступности жилья в контексте современных направлений развития методологии экономической науки // Известия иркутской государственной экономической академии (байкальский государственный университет экономики и права). – 2011 – №5 – с. 29[schema type=»book» name=»КЛАССИФИКАЦИЯ ФАКТОРОВ КОМФОРТНОСТИ ОБЪЕКТОВ РЫНКА ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И ИХ ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ» author=»Синякова Елена Викторовна » publisher=»БАСАРАНОВИЧ ЕКАТЕРИНА» pubdate=»2017-04-30″ edition=»ЕВРАЗИЙСКИЙ СОЮЗ УЧЕНЫХ_ 28.03.2015_03(12)» ebook=»yes» ]