Одним из наиболее значительных изменений в рамках реформирования гражданского законодательства должно стать преобразование системы вещных прав. В ГК РФ появятся положения о значительном числе новых для российского гражданского законодательства ограниченных вещных прав, к ним относится и право застройки.
Вопрос о правовой природе права аренды является дискуссионным, однако в любом случае положения действующего законодательства позволяют говорить о наличии у права аренды определенных вещно-правовых черт.
Во-первых, согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ [1] в действующей редакции переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Соответственно, право аренды на настоящий момент так же следует за вещью, как и предлагаемое разработчиками проекта право застройки. Во-вторых, арендатор с момента передачи ему вещи вправе защищать свое право против любого третьего лица, в том числе и против собственника (ст. 305 ГК РФ в действующей редакции, п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее — информационное письмо ВАС РФ N 66 [6])). Таким образом, придание праву застройки статуса ограниченного вещного права само по себе ничего не изменит в правовом положении лица, осуществляющего строительство на чужом земельном участке.
При рассмотрении правового положения лица, осуществляющего строительство на чужом земельном участке, крайне важным является вопрос о праве данного лица на объекты недвижимости, возводимые на таком земельном участке, в том числе в случае прекращения прав в отношении чужого земельного участка, а также о правах на земельный участок после возведения на нем объектов недвижимости [3, с. 128].
Действующее законодательство напрямую не разрешает вопрос о праве на объект недвижимости, возводимый на арендованном земельном участке. Тем не менее нет препятствий для того, чтобы у арендатора, осуществляющего строительство, в отношении возводимого объекта недвижимости возникало право собственности.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ [2] в действующей редакции право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. При этом ГК в действующей редакции исходит из принципиальной возможности разделения права собственности на земельный участок и объект недвижимости, расположенный на нем. Так, п. 1 ст. 271 ГК РФ в действующей редакции предусматривает, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Соответственно, арендатор земельного участка может приобрести право собственности на объект недвижимости, возведенный на земельном участке, предоставленном для целей строительства. На практике ситуация складывается именно таким образом.
Как развиваются отношения между арендатором и собственником земельного участка после приобретения арендатором в установленном законом порядке права собственности на возведенное здание или сооружение? В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, относящихся к государственной или муниципальной собственности, имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Таким образом, если арендованный земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то с момента приобретения арендатором права собственности на здание или сооружение арендатор приобретает исключительное право арендовать или выкупить земельный участок в порядке и на условиях, предусмотренных ЗК РФ [5].
Применительно к земельному участку, находящемуся в частной собственности, подобных правил, безусловно, не установлено, поэтому в данном случае особую актуальность приобретает вопрос об отношениях между собственником земельного участка и собственником здания или сооружения в случае прекращения договора аренды. Последствия утраты собственником объекта недвижимости права пользования земельным участком установлены на настоящий момент ст. 272 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 272 ГК РФ при недостижении собственником здания или сооружения и собственником земельного участка соглашения о правах на возведенные здания и сооружения, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду того, что стоимость здания или сооружения явно превышает стоимость отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок [3, с. 129].
Особо следует остановиться на ситуации возведения на чужом земельном участке многоквартирного дома. В данном случае вопрос о правах на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, решается следующим образом. В силу положений Жилищного кодекса РФ [4] (ст. 36), Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [9] (ст. 16) в момент государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме собственник помещения приобретает также и долю в праве собственности на соответствующий земельный участок. Данный вывод выражен и в судебной практике (например, Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11 [7]).
Обратимся теперь к праву застройки. Поменяется ли существенным образом разрешение проанализированных вопросов, если земельный участок для строительства будет предоставлен не на праве аренды, а на праве застройки?
В соответствии с п. 2 ст. 300 ГК РФ в редакции проекта здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, на праве собственности в течение срока действия права застройки. В установленных законом случаях договором может быть предусмотрено, что право собственности на возведенное здание или сооружение возникает у собственника земельного участка. При прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, имевшему право застройки, поступают в собственность собственника земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором об установлении права застройки (п. 1 ст. 300.8 ГК РФ в редакции проекта). Кроме того, по замыслу проекта если лицо, имеющее право застройки, отчуждает третьим лицам жилые или нежилые помещения в многоквартирном доме, который расположен на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке, то собственники помещений приобретают долю в праве собственности на земельный участок с момента государственной регистрации права собственности на помещение (п. 2 ст. 300.5, п. 2 ст. 298.6 ГК РФ в редакции проекта).
Таким образом, ничего принципиально не изменится применительно лишь к строительству многоквартирных домов на государственных или муниципальных земельных участках. Во всех остальных ситуациях лицо, осуществившее строительство на чужом земельном участке, предоставленном на праве застройки, при прекращении права застройки утратит право собственности на возведенные объекты недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
Остается тем не менее непонятной судьба вышеизложенных правил ст. 36 ЗК РФ об исключительном праве лиц, которым принадлежит право собственности на здание или сооружение, выкупить земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. На настоящий момент трудно сказать, будет ли ст. 36 ЗК РФ допускаемым ГК РФ исключением из общего правила о переходе права собственности на здания и сооружения к собственнику земельного участка. Если исходить только из положений проекта изменений ГК РФ и не принимать во внимание нормы ст. 36 ЗК РФ, то придется сделать вывод о том, что, за исключением случаев строительства многоквартирных домов на государственных или муниципальных земельных участках, право собственности на возводимые объекты недвижимости и отчуждаемые помещения в них будет носить временный характер: оно будет ограничено сроком существования права застройки [8, с. 19].
Соответственно, государство вместо того, чтобы отчуждать собственникам зданий и сооружений земельные участки, само будет приобретать право собственности на такие здания и сооружения по истечении срока права застройки. В связи с этим не может не возникнуть вопрос, насколько оправданно такое разрастание государственной собственности.
Следует обратить внимание на то, что проект изменений ГК РФ не содержит указания на необходимость выплаты какой-либо компенсации бывшему обладателю права застройки при прекращении его права собственности на возведенные здания или сооружения [8, с. 19]. Таким образом, возведенные объекты недвижимости по общему правилу будут поступать в собственность собственника земельного участка безвозмездно. Представляется, однако, что нет препятствий к тому, чтобы в договоре предусмотреть обязанность собственника земельного участка по выплате определенной компенсации.
Список литературы
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 31.12.2014) // Собрание законодательства РФ. – 1996. — N 5. — Ст. 410.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 05.05.2014) // Собрание законодательства РФ. – 1994. — N 32. — Ст. 3301.
- Евдокимова Е.А. Право застройки вместо права аренды // Закон. 2013. N 3. С. 126 — 133.
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.12.2014) // Собрание законодательства РФ. – 2005. — N 1 (часть 1). — Ст. 14.
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 29.12.2014) // Собрание законодательства РФ. – 2001. — N 44. — Ст. 4147.
- Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. – 2002. — N 3.
- Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010 // Вестник ВАС РФ. – 2012. — N 5.
- Рыбалов А.О. Краткий обзор положений о праве застройки // Вестник ВАС РФ. 2012. N 10. С. 6 — 21. С. 19.
- Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 21.07.2014) // Собрание законодательства РФ. – 2005. — N 1 (часть 1). — Ст. 40.[schema type=»book» name=»ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ЦЕЛЯХ СТРОИТЕЛЬСТВА » author=»Харебов Олег Амзорович» publisher=»БАСАРАНОВИЧ ЕКАТЕРИНА» pubdate=»2017-06-24″ edition=»ЕВРАЗИЙСКИЙ СОЮЗ УЧЕНЫХ_ 30.12.2014_12(09)» ebook=»yes» ]