В России жилая недвижимость управляется ТСЖ, ТОС, управляющими компаниями, непосредственным управлением и пр. Какую форму управления выбрать решает собственник, или общее собрание жильцов дома.
В РФ управление жилищно-коммунальным хозяйством дома может быть доверено управляющей компании (УК), ТСЖ и др. Можно управлять самим, без посредников. При этом услуги ЖКХ оплачиваются напрямую ресурсным предприятиям. Этот способ оплаты называется — непосредственное управление. Но, к сожалению, доступен он не всем, а только тем жильцам, у кого количество квартир в доме не превышает 30-ти. В таких домах люди действительно могут не тратиться на управляющую компанию. Но хорошо это или плохо? Когда мы говорим, что домом надо управлять, то мы имеем ввиду деятельность, которая позволяет хотя бы сохранять дом в нормальном состоянии, не говоря уже о том, что она должна его улучшать. Они должны повышать энергоэффективность, хотя бы на элементарном уровне. Например, утеплять двери, окна, и производить замену необходимых элементов, которые не должны допускать утечек. Если взять нормативную документацию управляющих компаний, то можно увидеть минимум двадцать пунктов, что они должны делать. Они должны производить постоянные осмотры различных сооружений, зданий, инженерных комммуникаций, инженерных конструкций, устранять проблемы, утечки и воровство, а также договариваться с ресурсоснабжающими организациями, чтобы собственники жилья платили меньше. В России, конечно, существуют такие управляющие компании, но не в 100% количестве.
Какая раздница между управляющей компаний, ТСЖ и непосредственным управлением? ТСЖ — это структура создаваемая собственниками дома, которая выступает заказчиком услуг. В ТСЖ существует управляющий, который должен знать экономику и технологию управления домом. Поэтому бабушка, которая всю жизнь прожила в доме, не в состоянии качественно осуществлять управление домом, так как эта деятельность должна быть высоко профессиональной. В связи с этим управление доверяют ТСЖ, УК и пр. Отметим, что ТСЖ может нанимать управляющую компанию. При этом оно является ответственным заказчиком. На практике в России периодически происходят ситуации, когда управляющии компании «приходят» сами, как будто бы собственники ее звали. Так как, конкуренции на этом рынке УК практически нет, жильцы не могут поменять «пришедшую» управляющую компанию. Чтобы сменить УК, следует провести собрание, что крайне сложно. Отметим, что за 10 дней до собрания, собственнику должно быть выслано уведомление заказным письмом, либо вручено под роспись. На сегодняшний день существует очно-заочная форма голосования. Заочная предполагает отсутствие собственника на собрании. Согласно действующему законодательству, если на собрание пришло небольшое количество собственников и проголосовало «за», то они вправе обратиться в управляющую компанию, если суммарно их квадратные метры в доме составляют 10% от общей площади дома. При этом собственники выбирают УК, которая в дальнейшем сама проводит общее собрание всего дома и «находит» собственников, которые не проживают в доме, но имеют квартиру. На практике УК желают обслуживать большой, новый, многоквартирный дом с обеспеченными жильцами, а не старый аварийный дом.
В домах, где нет ТСЖ, по закону должен быть создан совет дома, который влияет на оперативные решения, подписывает договоры с УК, либо ресурсоснабжающими предприятиями. Если говорить о домах, где происходит «непосредственное управление», то действительно собственники не тратятся на услуги УК. Минус состоит в том, чтобы принять любое решение, даже самое элементарное, нужно собирать собрание. Также необходимо самостоятельно бороться с ресурсниками. Например, если тепловики, электрики начислили непонятную, странную сумму, и в графе «удн» записали 1000 рублей, то каждый человек остается один на один с этим ресурсным предприятием и разбирается. А ресурсное предприятие является мощным, опытным и обладает большим юридическим штатом, поэтому разбираться с ним — это не простая задача. Так как мы говорим про непосредственное управление, то хотелось бы привести пример Астраханской области, где данную форму управления выбрали многие жильцы и на сегодняшний день остались довольны. Возможно, это связано с малоэтажностью этого города, в котором сохранились старинные постройки, и во многих домах проживают несколько семей, а не десятки, а то и сотни.
Поговорим про отношения между собственниками и управляющей компанией при непосредственном управлении. Управляющая компания обязана 1 раз в год отчитываться перед собственниками жилья. Между ними заключается договор, где все это прописывается согласно ГК РФ. В Гражданском кодексе написано, что собственник сам определяет, как будет работать управляющая компания. И чтобы каждый раз не конфликтовать с УК, жильцу необходимо первоначально подписать качественный договор. Что такое качественный договор в управлении? Это договор, в котором подробно прописано всё, начиная от планирования работ, т.е. какие работы будут производиться в следующем году, как они будут оплачиваться, сколько работы будут стоить. Часто бывает так, что деньги списываются автоматически. Правда, если люди подписали качественный договор, то они имеют право оплачивать за услуги только после их приемки, и подписания акта приемки-сдачи работ. Министерством строительства и ЖКХ РФ разработан типовой договор, которым могут воспользоваться все граждане. В нем написано, как УК должна отчитываться перед собственником, какие материалы обязана предоставлять.
Поговорим про типовой договор. На общем собрании жильцов должна быть принята общая форма договора. Т.е. один дом — один типовой договор. В 2015 году, к сожалению, пока что еще действуют старые нормы, и на сегодняшний день возможно подписание договора, который не является единым для всех жильцов дома. Но скоро будет законодательно запрещено, подписывать разные договора, т.е. когда одна половина собственников подписывает один договор, а вторая другой. Исключат случаи, когда одна половина дома взаимодействует с УК на одних условиях, а оставшаяся половина на других.
Сегодня в строку «общедомовые расходы» жильцам вписываются различные расходы, в том числе за утечку воды, «магниты» соседей. С 2016 года все УК, ТСЖ, должны будут начислять расходы по нормативам. Если на освещение подъездов требуется определенное количество электричества, то именно его и будут оплачивать жильцы. Если на общедомовое обслуживание требуется определенное количество теплой или холодной воды, то именно его и будут оплачивать, а не то, что управление УК, ТСЖ и др., распределили на всех жильцов. Например, воду, которую недобросовестные жильцы «позаимствовали», воспользовавшись нелегальными устройствами.
Поговорим о деятельности управляющих компаний. Согласно Жилищному кодексу с 2015 года УК должна иметь лицензию на работу. Её стоимость составляет 6000 рублей, а стоимость ее переоформления 600 рублей (в 2015 году). Лицензирование УК в России введено недавно, а точнее с 1 мая 2015 года. Основная его цель — осуществление контроля работы за управляющими компаниями, а также убрать с рынка недобросовестные УК. Ужесточились требования к высшему руководству управляющих компаний. Теперь по законодательству, руководитель УК обязан сдать экзамены на знание: жилищного законодательства, гражданского и трудового права, и получить квалификационный аттестат руководителя. Также руководитель не должен иметь судимостей по экономически не погашенным статьям.
Работа управляющих компаний с 2015 года ещё больше регулируется государством. Например, законодательно закреплено, что если на УК заводится 2-3 уголовных дела по какому-то дому, то она не в праве обслуживать этот дом. А если таких домов набирается около 15, то управляющую компанию лишают лицензии.
Мы сталкиваемся с трудностями, которые связаны с качеством предоставляемых услуг ЖКХ [1]. А с какими трудностями сталкиваются управляющие компании? Конечно, остро стоит вопрос оплаты. В основном, причина в невозможности рассчитаться с ресурсоснабжающими организациями. На практике складывается ситуация, что на конец месяца не все жильцы оплачивают коммунальные услуги, а например, только 80%. Управляющая организация должна осуществлять эту недоплату за счет каких-то средств. Но где их взять? Как правило берут из статьи «на содержание дома», которая составляет примерно 1/3 от всех платежей. Перенаправляя эти средства на погашение задолженности. УК сталкивается с ситуацией, когда на текущий ремонт и содержание дома остается меньше средств, и справится с работами становится сложнее. Если говорить про сборы на коммунальные услуги, то практически нигде в мире нет 100% сборов. В России ежемесячно управлящие компании недополучают от жильцов 2-20% платежей. Существуют регионы, где недоплата достигает 40%. Самое удивительное, что наши управляющие компании справляются с ситуацией. А вот во Франции, если не собрано 2-3% платежей, УК может находиться в предбанкротном состоянии. Компания вынуждена снижать качество услуг. Если снижается качество предоставляемых услуг, то жильцы просто меняют компанию. Поменять управляющую компанию достаточно просто, потому что во Франции большая конкуренция на рынке УК. В России очень сложно поменять УК, так как рынок управляющих компаний еще не развит. Отметим, что в нашей стране об уровне недоплаты в 2-3% остается только мечтать.
Как жильцам погасить услуги ЖКХ, чтобы в целом по дому не существовало недоимки? Воспользоваться адресными субсидиями, которые предоставляет государство для малообеспеченных граждан. Адресные субсидии помогают снизить уровень недоимки. К сожалению, не все жильцы домов прибегают к помощи государства, когда им нечем платить за услуги ЖКУ. Пенсионерам и малоимущим граждам следует получать субсидии, чтобы не задерживать оплату коммунальных платежей по общедомовым приборам учета (которые показывают результаты в целом по дому). Существует частичное и 100% субсидирование. Правда, если существуют долги, то сначала их надо погасить, а потом подавать документы на субсидии. Правда, если между неплательщиком и УК, ТСЖ или ресурсоснабжающей организацией заключено соглашение, где собственник обязуется погасить платежи в течении определенного срока, адресные субсидии предоставляться могут. В России примерно 12% домохозяйств получают адресные субсидии. Выдаются они только в денежной форме.
Взаимоотношения в цепи: управляющая компания — собственник — ресурсоснабжающая организация, являются непростыми, потому что на первый план выступают деньги — оплата за коммунальные услуги. Хотелось бы, чтобы эти взаимоотношения были более простыми и прозрачными, и каждый участник процесса получал именно то что хочет: управляющие и ресурсоснабжающие организации законный доход, а собственник жилья качественные услуги.
- Дёмин А.В. Формирование региональной системы управления жилищно-коммунальным комплексом России. / диссертация на соискание уч.степ. докт. эк. наук — Москва, 2012-стр.38.[schema type=»book» name=»К ВОПРОСУ ОБ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЯХ В РОССИИ» description=»В статье представлена практика управления домами. Рассмотрен российский опыт управления жилой недвижимостью. На примере России проанализировано управление домами.» author=»Панова Ольга Ивановна» publisher=»БАСАРАНОВИЧ ЕКАТЕРИНА» pubdate=»2017-01-27″ edition=»ЕВРАЗИЙСКИЙ СОЮЗ УЧЕНЫХ_31.10.15_10(19)» ebook=»yes» ]