Номер части:
Журнал

ИСТОРИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОТРАСЛИ ЖКХ: ГЕРМАНСКИЙ ОПЫТ РАЗВИТИЯ



Науки и перечень статей вошедших в журнал:


DOI:
Дата публикации статьи в журнале:
Название журнала: Евразийский Союз Ученых, Выпуск: , Том: , Страницы в выпуске: -
Автор:
, ,
Автор:
, ,
Автор:
, ,
Анотация:
Ключевые слова:                     
Данные для цитирования: . ИСТОРИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОТРАСЛИ ЖКХ: ГЕРМАНСКИЙ ОПЫТ РАЗВИТИЯ // Евразийский Союз Ученых. Экономические науки. ; ():-.





Жилищно-коммунальное хозяйство занимает ключевую позицию в жизнедеятельности любого предприятия и гражданина. В  разных странах развитие ЖКХ происходило различными способами. Германия не явилась исключением из правил. В данной статье мы рассмотрим исторические аспекты отрасли ЖКХ Германии.

Если говорить, в целом, то в Германии значительная власть принадлежит муниципалитетам, региональным правительствам, существует жилищно-коммунальная политика, направленная на создание типовых условий, позволяющая получить населению жильё. соответствующее спросу. Важной государственной задачей является снабжение широких слоёв граждан доступным жильём. Понятно, что это возможно только при хорошо функционирующем рынке жилья, где существует недвижимость с разным ценовым диапазоном, зависящим от местности, метража, формы помещения, квартплаты, формы собственности, качества, автономных котельных и т.д. Отметим, что на сегодняшний день рынок недвижимости в Германии сформирован и нормально работает. Управление жилым фондом также сформировано и законодательно подкреплено, что позволяет функционировать жилищным компаниям, образованным в форме АО и ООО (GmbH), жилищным кооперативам, частным лицам и кондоминиумам. У жилищных кооперативов существуют свои принципы работы, которые включают самоорганизацию, солидарную ответственность, взаимопомощь, некоммерческую деятельность, экономическую поддержку членов кооператива, внутреннюю демократию. Существует разница между жилищной компанией и управляющей компанией, она заключается в том, что первая является собственником жилья и сдаёт недвижимость в аренду, а вторая не имеет в своей собственности домов, она занимается только коммерческим управлением жилыми домами.

Следует сказать, что многоквартирные дома в Германии могут принадлежать не только физическим, но и юридическим лицам.  Причём, если в доме существует кондоминиум, то членство в нём, при приобретении жилья, наступает автоматически. Как правило, собственник не может отказаться от вступления в товарищество домовладельцев, как в России.

В объединениях собственников жилья существует правление (совет жильцов). В Законе о праве собственности на жильё (параграф 29) и в Декларации о разделе общей собственности в доме (Teilserklarung) определена деятельность правления (совета жильцов Beirat). Члены правления избираются на общем собрании из числа членов объединения простым большинством голосов. Как правило, правление состоит из трёх членов — председателя и двух других членов (собственников). Правление является факультативным, т.е. необязательным органом объединения собственников жилья, оно работает на общественных началах. Некоторая деятельность правления по решению общего собрания может оплачиваться. Согласно немецкому Закону о праве собственности на жильё правление оказывает поддержку управляющему при выполнении им его задач. Правление контролирует и даёт своё заключение по хозяйственному плану, годовому отчёту подготовленными управляющим, прежде чем по ним будет принято решение общим собранием объединения [5].

Работа кондоминиумов в России и Германии похожа. Общее собрание членов товарищества путём голосования принимает необходимые решения, например, утверждает членов правления, годовую смету и т.д.

В Германии в кондоминиумах существует резервный фонд и инвестируемый фонд для ремонта, модернизации. Каждый член должен внести свой вклад в утверждённые фонды. В России также существует резервный фонд, но, как правило, он давно у многих кондоминиумов израсходован, а точнее, суммы перенаправлены на погашения коммунальных долгов недобросовестных жильцов, поэтому резервный фонд — это только цифры на бумаге, а по факту денег на ремонт, модернизацию или замену дорогостоящего оборудования нет. В Германии, в отличие от России, решение о ремонте и модернизации принимается не по собственному решению группы жильцов или членов правления, а только после тщательного анализа существующего инвестиционного портфеля, мнений технических специалистов и экономистов и с учётом проживающих социальных групп.

Подчеркнём, что такого подхода в Германии придерживаются именно жилищные компании, тогда как капиталовложения частных домовладельцев могут зависеть от самых разнообразных факторов. Это наличие финансов, хорошие отношения между жильцами, личные причины, касающиеся непосредственно домовладельца, демонстративное расточительство на дорогое оборудование и дорогой ремонт ради имиджа и др. Экономическая эффективность при этом не является единственным критерием. Что касается инвестиций в энергосбережение, то здесь существует дополнительное препятствие. Экономическую выгоду от энергосбережения получает жилец, тогда как владельцу дома приходится сначала произвести соответствующие капиталовложения. В этом заключается отличие от жильца-собственника, который сам осуществляет инвестиции и сам затем получает выгоду [3-стр.36].

Поговорим о электро- и теплоснабжении. Электроснабжение жилья в подавляющем большинстве осуществляют смешанные или частные компании. Смешанные компании в уставном фонде имеют частный капитал. Если говорить о теплоснабжении, то в настоящее время оно выступает как часть профильного объединения предприятий, где имеются все формы организации предприятий. Муниципалитет владеет большой долей коммунальных предприятий или, в большинстве случаев, существует смешанная форма переплетения их долей с долями частного капитала [1-стр.113-114]. При смешенной форме муниципалитет  имеет акции коммунального предприятия и участвует в наблюдательном совете, где имеет право влиять на решения. Муниципалитет имеет в партнёрах различные коммунальные предприятия. Например,  в ООО»Карлсруэ» доля муниципалитета составляет около 70%. Данное предприятие заключает договор с ТЭЦ, а также другими предприятиями коммунальной сферы, и обеспечивает население услугами энергогазотепловодоснабжения. Обязательным условием является — наличие приборов учёта. В Германии теплоснабжение в домах осуществляется через автономные котельные или ТЭЦ. Это касается и малоэтажного и многоэтажного строительства. Существуют невысокие теплопотери.  В России из-за износа коммунальных сетей, происходят огромные теплопотери, причём это ложится на плечи потребителей коммунальных услуг.

Ценовой перекос в структуре коммунальных платежей, который имеет место в России. отражает крайне неэффективное энергопользование,  сопряжённое с неэффективной генерацией тепла, огромными потерями тепловой энергии и воды при транспортировании потребителю и большими теплопотерями в домах. За это приходится расплачиваться низким уровнем технического состояния домов и высоким уровнем платежей за тепло и воду. Платежи за тепло в сопоставимых по площади квартирах в Польше 29 евро, Эстонии 23 евро, Германии 43 евро. [4]. В России примерно 15-25 евро.

Если говорить про историю ЖКХ Германии, то мы знаем, что был период, когда Германия распадалась на Восточную (ГДР) и Западную (ФРГ). ГДР несколько десятилетий после войны развивалось, как и многие социалистические страны по социалистическому пути, что в конечном итоге потребовало перехода на рыночную основу.

Рассмотрим Восточную Германию. Реформа ЖКХ проходила в два этапа. Первый этап начался с 9 ноября 1989. Он охарактеризовался  установлением форм собственности, определением организаций управляющих жилищным фондом, введением новых законодательных и нормативных актов для регулирования имущественных отношений, увеличением арендной платы. В течении двух лет страна испытывала существенные преобразования, вплоть до сокращения государственных субсидий. Коммунальные службы грозились отключить неплательщиков услуг, а ремонтные работы были почти полностью остановлены. Это была грандиозная перестройка общества. В связи с возникшими трудностями жильцы начали организовывать различные объединения для непрерывной подачи коммунальных услуг: союзы жилищных кооперативов, союзы жилищных предприятий.

По состоянию на 1990 г. жилищный фонд Восточной Германии составлял около 6,6 млн. жилищных единиц, в том числе: частный — 41%, кооперативный — 17%, государственный — 42% [2-стр.38]. До 1990 года в Восточной Германии была низкая плата за аренду помещения, как для государственного, так и кооперативного жилья, да и стандарты на проживание, содержание, техническое обслуживание не отличались.

С 1991 года начался второй этап реформы ЖКХ. В этот период сформировались новые предпринимательские структуры, усовершенствовались способы управления сферой ЖКХ, произошла приватизация на платной и добровольной основе (квартиры выкупили приблизительно 3,5% жителей на основе договора «Декларация о разделе общей собственности» (Teilugserklarung); выкуп происходил, как правило, уже отремонтированных квартир)), съёмщики жилья приспосабливались к новым условиям, происходила реконструкция квартир, заменялись окна, крыши, сантехника, система отопления, входные двери, утеплялись фасады и т.д. В этот период началось строительство за счёт разных источников финансирования: государственных, частных (в т.ч. средств граждан). Поощрялось индивидуальное жилищное строительство, строительство многоквартирных домов для сдачи жилья в аренду. При поощрении всегда учитывали принцип адресности. Данный принцип применялся для молодых семей, когда Кредитный банк реконструкции выдавал льготные ссуды, для семей с определённым уровнем дохода, который не должен был превышать фиксированную (определённую) величину. Начали применяться льготные налоговые условия для заказов, связанных с ремонтом жилищных объектов, квартир, а также низкий банковский процент за кредит,  выдаваемый на 10 лет (льготная ссуда).

В Германии существуют законы, позволяющие поощрять лиц, заинтересованных в строительстве собственного жилья. Если это лицо заинтересовано в накоплении средств для строительства жилья и ежемесячно вкладывает в банк определённую сумму, то при определённом уровне накопления ему полагается премия при получении ссуды. Размер этой премии может достигать 10% ссуды. Одновременно работодатель платит ему по закону определённую прибавку. Эти средства помогают вкладчику финансировать строительство собственного жилья [2-стр. 41].

К концу 1990-х годов реформа во многом была осуществлена. В этот период был принят закон «О пособии на жильё», позволяющий «адресно» субсидировать отдельных граждан с низкими доходами, который учитывает стоимость жилищно-коммунальных услуг, семейный доход, количество проживающих. Также в законодательстве учли такой момент, как отчуждение домовладения (когда кто-то из домовладельцев является недобропорядочным плательщиком, его имущество другие собственники в судебном порядке отчуждают). Следует отметить, что реформа ЖКХ в Восточной Германии прошла достаточно быстро, потому что она использовала действующий опыт, законодательную и финансовую  базу Западной Германии.

В 1993 году был принят важный закон, который позволил сократить долги (в крупных размерах) жилищным кооперативам и предприятиям, а также частным арендаторам.

Сегодня, в объединённой Германии, 82 млн. жителей проживают в 40,1 млн. квартирах, общей площадью 3,46 млрд. м2. 50% всех квартир находится в домах с одной или двумя квартирами, 10,5% — в домах с более чем 13 квартир, 39,5% — домах с 1-13 квартир. В среднем, на одного жителя Германии, приходится 40 м2 жилой площади [5].

 После объединения Восточной и Западной Германии произошли существенные преобразования. Сегодня — это одна Германия, которая имеет свои характерные черты в сфере ЖКХ. Больше 40% населения арендуют жильё. Услуги ЖКУ достаточно высоки, но и уровень доходов населения высокий. Например, если аренда стоит 250 евро, то 40% от неё идёт на обслуживание жилья. В стране вообще нет государственного жилья, но существует жильё для малоимущих семей. Это очень дешёвые квартиры, муниципальные, разрешение на проживание в них даёт ведомство социального обеспечения. Как правило, в многоквартирных домах есть управдом (с высшим образованием и квалификацией экономиста, инженера, юриста), или к домам подкреплены жилищные предприятия. Они отвечают за поставку всех жилищно-коммунальных услуг. Если их нет, то вся организация по вывозу мусора, снега во дворе и т.д. ложится на плечи жильцов. Ведение жилищно-коммунального хозяйства — это не простая задача, но Германия с ней справляется достаточно успешно.

Список литературы

  1. Иванова Ю.В. Развитие методологии управления жилищно-коммунальным комплексом мегаполиса / Диссертация на соискание уч. степ. доктора эконом. наук. — Санкт-Петербург — 2009 г., стр.113-114.
  2. Чернышов Л.Н. Методологические проблемы формирования системы управления жилищно-коммунальным хозяйством России в рыночных условиях / Диссертация на соискание уч. степ. доктора эконом. наук. — Москва — 2002 г., стр.38, 41
  3. Круглик С.И. Методологические основы управления жилищной сферой городов России / / Диссертация на соискание уч. степ. доктора эконом. наук. — Санкт-Петербург — 2008 г., стр.36
  4. https://portal-energo.ru/articles/details/id/123
  5. https://portal-energo.ru/articles/details/id/758[schema type=»book» name=»ИСТОРИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОТРАСЛИ ЖКХ: ГЕРМАНСКИЙ ОПЫТ РАЗВИТИЯ» author=»Панова О.И.» publisher=»БАСАРАНОВИЧ ЕКАТЕРИНА» pubdate=»2017-04-08″ edition=»ЕВРАЗИЙСКИЙ СОЮЗ УЧЕНЫХ_30.04.2015_4(13)» ebook=»yes» ]
Список литературы:


Записи созданы 6778

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх