Институт аренды в земельных правоотношениях — один из старейших и, казалось бы, должен быть разработан в достаточной мере. Однако и сегодня существуют проблемы, которые не урегулированы на законодательном уровне, среди них — проблема двойной аренды.
Двойная аренда возникает тогда, когда один и тот же земельный участок (либо его часть) передается разным лицам на основании договоров аренды для одновременного использования. (Не следует путать двойную аренду с институтом множественности лиц на стороне арендатора, поскольку речь идет о разных договорах аренды с разными условиями пользования земельным участком).
По общему правилу двойная аренда земельного участка невозможна. Тем не менее в Лесном кодексе Российской Федерации закреплен принцип многоцелевого лесопользования, т.е. возможность передачи одного и того же лесного участка в аренду разным лицам для разных целей. Правда, при реализации данного принципа возникают проблемы как организационного, так и юридико-технического характера [3].
Лесной участок — это разновидность земельного участка, который характеризуется принадлежностью к землям лесного фонда либо иным землям, на которых произрастают леса, и особенностями определения границ в соответствии с ЛК РФ. Правовой режим предоставления лесных участков в пользование отличается от общих правил, установленных Земельным кодексом Российской Федерации, но последний регулирует те вопросы, которые в лесном законодательстве не нашли закрепления, т.е. ЛК РФ по отношению к ЗК РФ является специальным законом.
Пункт 4 ст. 1 ЛК РФ относит «обеспечение многоцелевого, рационального, непрерывного, неистощительного использования лесов для удовлетворения потребностей общества в лесах и лесных ресурсах» к основным принципам лесного законодательства. В земельном законодательстве аналогичный принцип отсутствует. В ч. 1 ст. 25 ЛК РФ закреплены основные виды использования лесов, а в ч. 2 установлено, что «леса могут использоваться для одной или нескольких целей, предусмотренных частью 1 настоящей статьи, если иное не установлено настоящим Кодексом, другими федеральными законами».
Из анализа указанных норм следует, что: 1) возможна передача одного и того же лесного участка в пользование одному лицу либо разным лицам для разных целей; 2) не все виды использования лесов совместимы.
Следует выделять ситуации, когда на лесной участок заключаются два договора аренды на разные виды использования лесов, но направленные на осуществление одного вида хозяйственной деятельности. В случае, предусмотренном п. 3 ч. 3 ст. 74 ЛК РФ, без проведения аукциона заключается договор аренды в целях заготовки древесины на лесных участках, уже предоставленных юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям для использования лесов в соответствии со ст. ст. 43 — 46 ЛК РФ (использование лесов в целях геологического изучения недр и разработки полезных ископаемых; строительства и эксплуатации водохранилищ и иных искусственных водных объектов и гидротехнических сооружений; строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов). Короткие и не подлежащие государственной регистрации договоры аренды с целью сведения леса для осуществления основного вида использования лесов могут заключаться как с первыми арендаторами, так и с другими лицами (например, подрядчиками первого арендатора) [1, c. 82].
При образовании лесных участков в силу ст. ст. 6, 7, 92 ЛК РФ применяются общие нормы земельного законодательства и Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»[5]. Согласно п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Данная норма позволяет действующим арендаторам делать свое согласие на образование нового участка предметом торга. Норма о возможности образования земельного участка по решению суда без согласия арендатора (п. 6 ст. 11.2 ЗК РФ) не получила достаточного применения. Отдельные иски к действующим арендаторам, подаваемые лицами, не имеющими возможности оформить арендные права, остаются без удовлетворения (дела N А26-12063/2011, N А26-5876/2011 и др.).
Согласно ст. 39.23 ЗК РФ [2] вводятся положения о возможности установления сервитута на земельный участок для ведения работ, связанных с пользованием недрами. Видимо, по мнению законодателя, это позволит решить проблему двойной аренды, жертвами которой зачастую становятся владельцы лицензий на пользование недрами. Однако в ЛК РФ соответствующих изменений не внесено, а согласно ст. 43 ЛК РФ единственными документами, на основании которых возможно использование лесов для геологического изучения недр и разработки месторождений полезных ископаемых, является разрешение (для геологического изучения недр без рубки лесных насаждений) либо договор аренды лесного участка. Кроме того, если в указанных лесных правоотношениях сервитут заменит аренду, пострадает бюджет Российской Федерации, поскольку плата за сервитут в соответствии с п. 3 ст. 39.25 ЗК РФ поступает арендатору лесного участка, в то время как в случае двойной аренды арендная плата и от первого, и от второго арендаторов поступает в государственный бюджет. Непонятно и то, каким образом обладатель сервитута сможет размещать объекты инфраструктуры карьера на лесном участке, если эти объекты не предусмотрены основным видом использования лесов (ст. 21 ЛК РФ), договором аренды лесного участка и проектом освоения лесов; а также каким образом будут осуществляться мероприятия по охране, защите и воспроизводству лесов.
Установление сервитута будет выгодно недропользователю. Даже при несогласии арендатора лесного участка его можно получить в судебном порядке, а доказательством его необходимости станут лицензия на пользование недрами и оформленный горный отвод. Кроме того, плата за сервитут будет фиксированной, ее размер будет определен постановлением Правительства РФ. В то же время недропользователь не понесет затрат на арендные платежи, подготовку проекта освоения лесов, подачу лесных деклараций, отчетов об использовании лесов, проведение работ по охране, защите и воспроизводству лесов (за исключением рекультивации участка после завершения разработки месторождения).
Однако установление сервитута не снимает вопроса двойной аренды, поскольку многие виды использования лесов, например, заготовка древесины, могут осуществляться исключительно на основании договоров аренды лесных участков (перечень случаев заключения договоров купли-продажи лесных насаждений является закрытым и ограниченным). В связи с этим требуют уточнения положения п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ относительно возможности применения двойной аренды к лесным правоотношениям.
Из изложенного следует, что двойная аренда возникает тогда, когда один и тот же земельный участок (либо его часть) используется разными лицами для разных целей на основании разных договоров аренды (или договора аренды и договора пользования лесным участком). По общему правилу земельного законодательства двойная аренда не допускается. Тем не менее, данный институт получил развитие в лесном законодательстве как реализация принципа многоцелевого использования лесов для удовлетворения потребностей общества в лесах и лесных ресурсах.
Предоставление арендованного лесного участка другому лицу возможно только в случае согласия действующего арендатора, которое необходимо на стадии образования лесного участка и согласования его границ. При этом критерии совместимости разных видов использования лесов, правила совместного использования арендованной территории законодательно не закреплены. Не решен также вопрос о распределении ответственности за содержание лесного участка, осуществление мероприятий по его охране, защите и воспроизводству. Все перечисленное приводит к тому, что на практике возникают конфликты между действующим и потенциальным арендаторами при повторном предоставлении участка в аренду, между арендаторами одной и той же территории при ее использовании (проезд техники, размещение объектов инфраструктуры, право на рубку и др.). Иногда использование лесов в одних целях фактически исключает возможность использования его для других целей. Поэтому при возникновении ситуации наложения границ лесных участков было бы предпочтительно изменять их границы так, чтобы избежать двойной аренды. Однако такое возможно только в тех случаях, когда договор аренды заключался без проведения аукциона.
Изменения, внесенные в земельное законодательство Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ [4], не снимают проблемы двойной аренды, хотя и позволяют в ряде случаев ее избежать, например путем установления сервитута для пользователей недр. В то же время в ЗК РФ введена норма о запрете передачи в постоянное бессрочное и безвозмездное пользование участков, уже предоставленных в пользование, что означает фактический запрет двойного использования лесов в этой части, поскольку в силу ч. 4 ст. 71 ЛК РФ порядок предоставления лесных участков в постоянное бессрочное и безвозмездное пользование регулируется ЗК РФ.
Список литературы
- Глибко О.Я. Проблема двойной аренды земельных участков в законодательстве России / О.Я. Глибко // Российский юридический журнал. — 2015. — N 2. — С. 80 — 87.
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ: по сост. на 19 октября 2015 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2001. — N 44. — Ст. 4147.
- Лесной кодекс Российской Федерации от 04 декабря 2006 г. N 200-ФЗ: по сост. на 01 октября 2015 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2006. — N 50. — Ст. 5278.
- О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации: федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2014. — N 26. — Ст. 3377.
- О государственном кадастре недвижимости: федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ: по сост. на 01 декабря 2015 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2007. — N 31. — Ст. 4017.[schema type=»book» name=»ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДВОЙНОЙ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ» description=»Рассматривается институт двойной аренды земельных участков, получивший развитие в лесном законодательстве России: понятие, правовые нормы и проблемы их толкования, основания возникновения, разновидности двойной аренды, критерии совместимости разных видов использования лесов. Показаны основные проблемы, возникающие при повторном предоставлении арендованных лесных участков, в том числе необходимость получения согласия первого арендатора на образование участка, а также при совместном использовании арендаторами лесных участков. Проанализированы последние изменения, внесенные в земельное законодательство Российской Федерации в части запрета наложения права постоянного бессрочного и безвозмездного пользования на право аренды и в части установления сервитута для пользователей недр как способа избегания двойной аренды.» author=»Мусатов Александр Алексеевич» publisher=»БАСАРАНОВИЧ ЕКАТЕРИНА» pubdate=»2017-01-20″ edition=»ЕВРАЗИЙСКИЙ СОЮЗ УЧЕНЫХ_28.11.15_11(20)» ebook=»yes» ]