Жилищное ипотечное кредитование в РФ на современном этапе находится на стадии становления. При этом во многих развитых странах механизм ипотеки применяется на протяжении длительного времени и играет важную роль в обеспечении населения доступным жильем и решении, на этой основе, жилищной проблемы. В связи с этим необходимо рассмотреть международный опыт жилищного ипотечного кредитования и оценить возможность его применения в современных российских условиях.
Наиболее высокая доля жилищных ипотечных кредитов в общем объеме кредитов физических лиц, имеет место в таких странах, как Австралия, Норвегия, Мальта, Словакия. [1] В частности, в Австралии почти 63 % потребительских кредитов привлекается именно на приобретение жилой недвижимости. В России анализируемый показатель достаточно невысок – в 2015 году лишь 8 % потребительских кредитов было привлечено в целях финансирования покупки жилой недвижимости.
Развитию жилищного ипотечного кредитования повышенное внимание уделяется в США. Жилищное ипотечное кредитование в данной стране имеет следующие особенности:
— в структуре жилищных ипотечных кредитов преобладают долгосрочные кредиты, предоставляемые на срок от 15 до 20 лет;
— поддерживается привлекательный уровень процентной ставки по жилищным ипотечным кредитам, которая ниже рыночной ставки на 3-4 %. Этим обеспечивается доступность жилищного ипотечного кредитования для населения;
— доля заемных средств в стоимости приобретаемого недвижимого имущества составляет не более 80-90 % (в зависимости от ипотечной программы).
Одним из главных преимуществ жилищного ипотечного кредитования в США выступает низкая стоимость кредитов. Данная задача решается путем организации эффективного вторичного рынка закладных, что позволяет поддерживать высокую ликвидность жилищных ипотечных кредитов, а также привлекать нетрадиционных инвесторов. Специфической особенностью вторичного рынка закладных в США является высокая доля государственных инвесторов – более 90 %.
Росту доступности жилищного ипотечного кредитования в США способствует эффективная система государственной поддержки. В частности, применяются следующие инструменты государственной поддержки жилищного ипотечного кредитования:
— государственное страхование выдаваемых жилищных ипотечных кредитов;
— субсидирование процентной ставки и льготы по жилищным ипотечным кредитам для малообеспеченных слоев населения;
— предоставление налоговых льгот для инвесторов жилищного рынка;
— обеспечение вторичного рынка закладных.
Применительно к российской системе жилищного ипотечного кредитования могут быть применены следующие инструменты, обладающие высокой эффективностью в США:
— государственное страхование жилищных ипотечных кредитов – так, в США более половины жилищных ипотечных кредитов подлежат государственному страхованию. Реализация данного вида страхования в РФ поспособствовала бы решению одной из ключевых проблем отечественного рынка жилищного ипотечного кредитования – высокие ставки по кредитам. Государственное страхование жилищных ипотечных кредитов способно значительно снизить уровень кредитных рисков коммерческих банков, повысить доступность ипотеки для населения (вероятность принятия положительного решения по кредиту вырастет). Снижение кредитного риска должно оказать положительное влияние на уровень процентных ставок;
— развитый вторичный рынок закладных – в настоящее время механизмы секьюритизации в РФ малоэффективны, что также приводит к росту процентных ставок по жилищным ипотечным кредитам. Вместе с тем, именно развитый вторичный рынок закладных выступает одним из ключевых факторов развития жилищного ипотечного кредитования в США.
Жилищное ипотечное кредитование играет важную роль в финансировании покупки жилой недвижимости в Канаде. Жилищные ипотечные кредиты в данной стране предоставляются населению со стабильным заработком. При этом минимальный первоначальный взнос по жилищному ипотечному кредиту в зависимости от ипотечной программы составляет от 5 до 25 % стоимости приобретаемой недвижимости. Как и в США, жилищные ипотечные кредиты предоставляются по льготным ставкам, в том числе за счет развитых механизмов государственной поддержки (прежде всего, за счет субсидирования части процентной ставки по кредиту).
Активное развитие жилищное ипотечное жилищное кредитование получило в европейских странах. В Германии достаточно эффективно функционирует «система стройсбережений», которая сочетает в себе механизмы накопления с механизмами кредитования граждан, а также с мерами государственной поддержки и стимулирования. Граждане, желающие приобрести жилье, включаются во взаимодействие со специализированной финансово-кредитной системой за 2 года — 10 лет до этого. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированные банки или сберкассы до накопления примерно 45-50% от стоимости будущего жилья, после чего приобретают право на получение государственной дотации (до 10% от стоимости жилья) и право на получение льготного кредита для оплаты недостающей его части.
Также во многих странах в целях государственной поддержки жилищного ипотечного кредитования создаются специализированные государственные кредитные организации – подобный опыт используется в Индии, Таиланде, странах Латинской Америки.
В частности, в Индии государственную поддержку жилищного ипотечного кредитования осуществляет Национальный жилищный банк. Данная кредитная организация создана для развития, регулирования и оказания финансовой поддержки жилищному ипотечному потребительскому кредитованию в Индии. На современном этапе Национальный жилищный банк Индии активно стимулирует развитие первичного рынка ипотеки в стране путем создания новых финансовых организаций, рефинансирования жилищных ипотечных кредитов.
В Таиланде в целях развития и государственной поддержки жилищного ипотечного кредитования создан Правительственный жилищный банк. Финансирование данной организации осуществляется Центральным банком Таиланда. Контроль за деятельностью Правительственного жилищного банка Таиланда осуществляется со стороны Министерства финансов данной страны. В целях стимулирования рынка жилищного ипотечного жилищного кредитования Правительственный жилищный банк осуществляет выдачу льготных жилищных ипотечных кредитов под ставку 9 % годовых на срок до 30 лет (при этом рыночная ставка составляет 12-13 %).
В Израиле в рамках программ государственной поддержки жилищного ипотечного кредитования, граждане имеют возможность привлечь жилищный ипотечный кредит под 4 % годовых на срок до 28 лет. Кроме того, существуют возможности получения дополнительной поддержки в приобретении жилья на местном уровне. Данная поддержка осуществляется в двух формах: предоставление местных ссуд на приобретение недвижимости; предоставление дотаций за счет средств местных бюджетов на приобретение недвижимости.
Политика стимулирования развития жилищного ипотечного кредитования достаточно активно проводится во многих странах Латинской Америки. Одной из основных форм государственной поддержки выступает субсидирование процентной ставки по ипотеке в целях повышения ее доступности для населения. При этом государственная поддержка в большей степени ориентирована на семьи с небольшими доходами. В российской практике, получить жилищный ипотечный кредит с государственной поддержкой по сниженной процентной ставке может любое физическое лицо. В отдельных странах Африки, например в Нигерии, жилищное ипотечное кредитование практически полностью основано на государственной поддержке[2].
В качестве инструментов стимулирования ипотеки в отдельных странах применяются налоговые льготы при приобретении жилья определенным социальным категориям заемщиков. Финансирование данных льгот осуществляется в рамках государственных или региональных целевых программ. Примером субсидирования малоимущих слоев населения в приобретении жилья по договору жилищного ипотечного кредитования являются муниципалитеты Испании.
В Болгарии с целью развития жилищной сферы покупателям жилья разрешено не декларировать источники получения доходов для целей налогообложения.[3]
Организационные аспекты жилищного ипотечного кредитования за рубежом находят отражения в применяемых моделях организации ипотеки. Так, в США и Канаде широкое распространение получила расширенно-открытая модель организации ипотеки. Для данной модели организации ипотеки характерна её ориентация на основополагающие финансовые продукты, а именно на недвижимость, закладные и ценные бумаги. В основе американской модели организации жилищного ипотечного кредитования лежит развитый вторичный рынок закладных на основе которого осуществляется рефинансирование жилищных ипотечных кредитов. Механизм рефинансирования работает следующим образом: банки, получив жилищные ипотечные кредиты на первичном рынке, передают обязательства по обеспечению, полученные от заёмщиков, специально созданным ипотечным агентствам. Агентства, возвратив ипотечному банку выданные деньги и исходя из экономической целесообразности, поступают одним из следующих образом: 1) переуступают кредиты вторичным инвесторам; 2) формируют из однородных ипотечных кредитов пулы, которые продают вторичным инвесторам либо неделимые, либо их доли, с последующим правом участия в этих пулах; 3) выпускают ценные ипотечные бумаги, которые реализуются на фондовом рынке, а на вырученные средства снова покупают ипотечные кредиты у банков.
В Германии сформирована сбалансированно-автономная (одноуровневая) модель организации жилищного ипотечного кредитования. Отличие этой модели от двухуровневой американской модели заключается в том, что в роли кредитора и инвестора выступает один субъект, а именно банк, который выдаёт кредиты и самостоятельно занимается выпуском и реализацией ценных бумаг. Вместе с тем реализация таких ценных бумаг сопряжена с трудностями, возникающими из-за того, что каждая банковская закладная индивидуальна из-за большого количества только ей присущих нюансов, что негативно сказывается на вторичном рынке закладных. Исходя из этого, немецким банкам приходится создавать достаточно большой уставный капитал, чтобы поддерживать баланс активов и пассивов, самостоятельно выступая эмитентами собственных ценных бумаг, что в американской модели не требуется. Также, как уже отмечалось, в Германии организована система стройсбережений. В рамках данной модели потенциальным заемщикам, открывшим специальный накопительный счёт, нужно вносить на него деньги, чтобы накопить на оплату части будущего жилья, обычно – не менее половины. В случае накопления на счету необходимой суммы, заёмщику полагается государственная дотация и предоставляется льготный кредит с низким процентом. Это замкнутая модель организации ипотечного финансового рынка, которая создана и работает по сберегательно-ссудному принципу для обеспечения дешёвыми долгосрочными ресурсами жилищного ипотечного кредитования.
Также, в зарубежных странах находит применение усеченно-открытая модель организации жилищного ипотечного кредитования. Данная модель работает только на первичном рынке ценных бумаг. В рамках данного подхода к организации жилищного ипотечного кредитования, закладные, полученные от заёмщиков по выданным кредитам, используются только для обеспечения привлекаемых внешних финансовых ресурсов. В странах, где работает только данная модель организации ипотеки, банки имеют возможность искусственно повышать ставки по процентам и уменьшать сроки кредитования, ведь они самостоятельно принимают решения о сроках и размере процента по выдаваемым ими кредитам. Усечённую модель могут применять не только специализированные банки, которые занимаются только выдачей жилищных ипотечных кредитов, но и банки, где есть подразделения жилищного ипотечного кредитования. Особенностью данного подхода к организации жилищного ипотечного кредитования является то, что для привлечения средств на ипотеку по заявкам клиентов банк может использовать любые источники кредитования: собственные капиталы, межбанковские кредиты, средства, находящиеся на депозитных счетах.
По результатам выполнения данного раздела выпускной квалификационной работы можно сделать вывод, что жилищное ипотечное кредитование играет важную роль в зарубежных странах в решении жилищной проблемы. При этом многие страны оказывают существенную государственную поддержку жилищному ипотечному кредитованию путем формирования специальных государственных институтов, субсидирования процентной ставки по ипотеке, путем предоставления гражданам дополнительных льгот. Данные мероприятия направлены на повышение доступности жилищного ипотечного кредитования для широких слоев населения. В рамках организации жилищного ипотечного кредитования наиболее широкое применение находят американская двухуровневая модель, одноуровневая модель и усеченно-открытая модель.
Литература
- Ерошенков С.Г. Анализ истории и эволюции ипотеки на примере развитых и развивающихся стран. – М., КНОРУС, 2011.
- Свешников А.П. Ипотека за рубежом: методы стимулирования и развития//Ипотека и кредит, 2014, № 2.
[1] — по данным Банка России
[2] — Ерошенков С.Г. Анализ истории и эволюции ипотеки на примере развитых и развивающихся стран. – М., КНОРУС, 2011. – с. 67-72
[3] — Свешников А.П. Ипотека за рубежом: методы стимулирования и развития//Ипотека и кредит, 2014, № 2. – с. 87[schema type=»book» name=»ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ЗА РУБЕЖОМ.» description=»В статье рассмотрены особенности развития ипотечного кредитования за рубежом с последующей оценкой возможности применения международного опыта в современных российских условиях. Приведены особенности организации ипотечного кредитования в таких странах, как: США, Германия, Канада, Израиль, страны Латинской Америки.» author=»Афанасьева О.Н.» publisher=»Басаранович Екатерина» pubdate=»2016-12-11″ edition=»euroasia-science.ru_#29_25.08.2016″ ebook=»yes» ]