РАЗГРАНИЧЕНИЕ ПОНЯТИЙ «НЕЗАКЛЮЧЕННОСТИ» И «НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ» ДОГОВОРОВ КУПЛИ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Как отмечают многие авторы, в российском законодательстве нет четкого разграничения понятий «незаключенности» и «недействительности» договора, поэтому дискуссии по поводу необходимости разграничения этих понятий не утихают. Как отмечает Тузов Д.О., закон содержит в рассматриваемой области весьма путаные и двусмысленные формулировки, не позволяющие ни установить, когда именно имеет место недействительность, а когда «незаключенность», ни понять, в чем состоит с юридической точки зрения разница между ними [9, с. 52-53].

Если проанализировать ГК РФ, то получается, что незаключенным признается договор, в котором стороны не согласовали все существенные условия (п. 1. ст. 432). Для договора купли продажи недвижимости это предмет (ст. 554) и цена (ст. 555) [1].

Так же незаключенным будет признан договор, который не был зарегистрирован, если того требует законодательство (п. 3 ст. 433). Обязательной регистрации подлежат договор купли продажи жилых помещений (п.3 ст.558) и предприятия (п. 3 ст. 560). В то же время в кодексе нет точных указаний по поводу регистрации договора продажи других видов недвижимого имущества (нежилых помещений, морских судов и т.д.). Но в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», прописано, что данные объекты недвижимости не подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 4) [10].

Тузов Д.О. задается вопросом, как договор вообще может быть признан заключенным после регистрации? Ведь регистрация договора необходима для придания этому договору юридической силы, для признания его действительности и никак не может повлиять на его заключение, ведь договор заключают стороны сделки, а не государственный орган. Получается, договор уже является заключенным, когда проходит процесс регистрации [9, с. 56-58].

Стоит обратить внимание на п. 1 ст. 434 ГК РФ, из которого следует, что договор будет признан незаключенным, если не соблюдена необходимая форма договора. Но в ст. 550 ГК РФ сказано, что несоблюдение письменной формы договора влечет признание его недействительным. То есть получается, что в одном и том же случае договор может быть признан незаключенным и недействительным по одному и тому же основанию. В то же время по действующему законодательству получается, что если в договоре учтены все существенные условия, соблюдена письменная форма, договор считается заключенным и действительным и вместе с тем незаключенным одновременно, пока он не прошел государственную регистрацию.

Получается, нормы ГК в случае с незаключенностью договора порождают больше вопросов, чем ответов. Если же обратиться к судебной практике, то по определению Высшего Арбитражного суда незарегистрированный договор не может быть признан недействительным, подобное требование может быть заявлено лишь после осуществления государственной регистрации договора[3]. То есть договор является заключенным и действительным, что опять же противоречит нормам ГК.

Анализируя судебную практику, Кияшко В.А. отмечает, что при признании договора незаключенным, стороны нельзя принудить к его исполнению, ведь он не порождает прав и обязанностей сторон. Такой договор нельзя изменить или расторгнуть, ведь он не заключен, и к нему нельзя применять нормы договорного права. В то же время для защиты прав сторон можно использовать статью о незаконном обогащении (ст. 1102 ГК РФ), в соответствие с которой стороны должны вернуть переданное по договору[4].

Что же касается признания договора недействительным, то, как отмечает Короткова О.И., недействительными являются сделки с недвижимостью, не создающие правовой результат (права и обязанности), к которому стремились стороны. Такая сделка не несет юридических последствий, за исключением связанных с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения[5, с. 25].

Недействительной может быть признана оспоримая и ничтожная сделка. Первый вид нарушает права и законные интересы частного лица, оспаривающего сделку, и может быть признан недействительной только по решению суда и только по требованию потерпевшей стороны (п.2 ст. 166). Второй вид сделки нарушает закон или иные нормативно-правовые акты, охраняющие права граждан и общественные и государственные интересы (например, сделки, совершенные недееспособным лицом), и признается недействительной вне зависимости от решения суда (ст. 166, 168). В то же время суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (п. 4 ст. 166). В случае признания сделки недействительной стороны обязаны возвратить переданное по договору имущество, при необходимости возместить убытки (п. 2 ст. 167) [1].

Если еще раз обратить внимание на ст. 168, из которой следует, что недействительным, а именно ничтожным, является договор, противоречащий законодательству, возникает вопрос, можно ли отнести сюда договор, считающийся незаключенным? Ведь он тоже противоречит нормам права, а именно нарушает статьи 550, 554, 555, 558, 560.

По определению Высшего арбитражного суда РФ недействительный и незаключенный договор относятся к разной категории сделок и влекут разные правовые последствия [6].

Но из определений незаключенного и ничтожного договора, следуют, что оба вида договора являются правовым «ничто», они нарушают законодательство РФ и в любом случае не порождают правовых последствий для сторон, за исключением возврата  переданного по договору имущества. В то время как оспоримая сделка не является недействительной до того момента, пока суд не придет к такому выводу. Уже на основании выше изложенного можно сделать вывод о том, что разделение понятий «незаключенности» и «недействительности», а точнее «ничтожности» не до конца обосновано законодателем. Единственное отличие в том, что в случае признании договора недействительным, в том числе ничтожным, имущество может быть изъято в пользу государства, в то время как при признании договора незаключенным, эта норма не применяется.

Проблему разграничения понятий «недействительности» и «незаключенности» договора рассматривали многие авторы. Так, например, Рабинович Н.В. отмечает, что незаключенная сделка отличается от недействительной тем, что в первом случае имущество подлежит возврату, так как отсутствовало основание для его передачи, то есть сделки как таковой не было. Здесь автор ссылается на статью ГК о необоснованном обогащении. Во втором случае – именно аннулирование сделки судом является основанием возврата полученного по сделке. То есть недействительная сделка – это сделка, которая состоялась, но в силу выявленных недостатков и противоречий законодательству признается лишенной правовой силы. Незаключенная сделка правовой силы иметь не могла, так как ее не было[7, с. 21]. Но аргументы касательно участия суда в признании сделки недействительной не в полной мере совместимы с действующим законодательством. Так в соответствие со ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка признается недействительной вне зависимости от решения суда.  Стоит отметить, что признание сделки незаключенной так же происходит без участия суда.

Егоров Ю.П. соглашается с мнение о разграничении понятий «незаключенности» и «недействительности» договора, указывая на то, что незаключенный (несостоявшийся) договор признается таковым потому, что стороны не договорились о существенных условиях, а значит, сделки как таковой не было и оценивать нечего. В то же время ничтожная сделка – это реальная сделка, правовые последствия которой не могут наступить в силу противоречий законодательству. Таким образом, правом оценивается уже имеющийся состав социального явления, существующая реальность, если этого нет, то праву, собственно, и нечего оценивать[2].

Шахматов В.П., придерживается другой точки зрения и отмечает, что нет смысла делить договоры (сделки) на незаключенные и недействительные. Причина в том, что для незаключенных действуют те же правила, что и для ничтожных, то есть недействительных сделок[11, с. 90-92].  Такой же точки зрения придерживается Степанова И.Е., которая так же указывает на то, что незаключенная сделка, как и недействительная, не является юридическим фактом, а значит нет необходимости в разграничении этих понятий [8, с. 21].

Подробно рассматривая вопрос о разграничении незаключенного и недействительного договоров, Тузов Д.О. отмечает, что суды, признавая или не признавая договор незаключенным или недействительным по разным основаниям, противоречат друг другу и не приносят ничего, кроме вреда [10, с. 62].

Таким образом, существует два подхода к вопросу о разграничении понятий «недействительности» и «незаключенности» договора:

1. это разные категории, регулируемые отдельными специфическими нормами и вызывающие различные правовые последствия.
2. незаключенный договор является разновидностью ничтожного договора, а значит, нет смысла проводить границы между этими двумя понятиями.

На основании выше изложенного можно сделать вывод о том, что на данный момент нет правильного ответа на вопрос: стоит ли разграничивать понятия «незаключенности» и «недействительности» договора. Любой вывод каждого автора, изучающего данный вопрос, основывается на нормам гражданского законодательства и судебной практике. И пока законодатель не даст и не пропишет четких указаний по поводу того, к какой категории относится тот или иной договор, данная проблема будет существовать.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 №14 – ФЗ [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс»
2. Егоров Ю.П. «Несостоявшиеся сделки» [Электронный ресурс]// Юридические канал. Законы РФ. Рефераты. Статьи: [сайт]. [2004]. URL: https://uristy.ucoz.ru/publ/2-1-0-67 (дата обращения — 30.11.2014)
3. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» [Электронный ресурс]// Федеральные арбитражные суды РФ: [сайт]. [2014]. URL: https://arbitr.ru/as/pract/vas_info_letter/105226.html (дата обращения — 25.11.2014)
4. Кияшко В.А. Правовые последствия признания договора незаключенным (сделки несостоявшейся) [Электронный ресурс]// Право и закон: [сайт]. [2003]. URL: https://pravoakt.ru/?page_id=1109 (дата обращения — 25.11.2014)
5. Короткова О.И. «Признание сделки с недвижимостью недействительной и применение последствий ее недействительности как один из способов защиты гражданских прав»// журнал «Законодательство и экономика» 2014, выпуск №6
6. Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.1998 N 1173/98. [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс»
7. Рабинович Н.В. Недействительность сделок и ее последствия. СПБ.: Изд-во Ленинградского ун-та, 1960. 171 с.
8. Степанова И. Е. «Правовая природа незаключенного договора»// Закон. 2007, выпуск № 6
9. Тузов Д.О. Теория недействительности сделок. Опыт российского права в контексте европейской правовой традиции. М.: Статут, 2007. 313 с.
10. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями) [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «Гарант»
11. Шахматов В.П. Составы противоправных сделок и обусловленные ими последствия. Томск: Изд-во Том. ун-та, 1967. 311 с.[schema type=»book» name=»РАЗГРАНИЧЕНИЕ ПОНЯТИЙ «НЕЗАКЛЮЧЕННОСТИ» И «НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ» ДОГОВОРОВ КУПЛИ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ» description=»В данной статье рассматривается проблема разграничения понятий «незаключенности» и «недействительности» договоров купли-продажи недвижимости, проводится анализ норм ГК РФ и мнений авторов по данному вопросу.» author=»Бабич Т.П.» publisher=»БАСАРАНОВИЧ ЕКАТЕРИНА» pubdate=»2017-06-24″ edition=»ЕВРАЗИЙСКИЙ СОЮЗ УЧЕНЫХ_ 30.12.2014_12(09)» ebook=»yes» ]