ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ (НА ПРИМЕРЕ Г. СМОЛЕНСКА СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ И Г. КАЛУГИ КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ)

В настоящее время вопросы, связанные с землепользованием и застройкой, регулируются с помощью Правил землепользования и застройки.

В Градостроительном кодексе РФ (от 29. 12. 2004 г. № 190-ФЗ) под правилами землепользования и застройки понимается документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (ст.1 ГрК РФ).

Все правила землепользования и застройки имеют общую структуру, описанную в гл. 4 Градостроительного кодекса.

Правила землепользования и застройки не должны противоречить Градостроительному кодексу, однако могут учитывать местные условия той территории, для которой они разрабатываются. Поэтому в рассмотренных правилах землепользования и застройки существуют различия. Рассмотрим их.

1. В данных городах выделяются сходные группы территориальных зон, а именно:

• жилые зоны;
• общественно-деловые зоны;
• производственные зоны;
• рекреационные зоны;
• зоны сельскохозяйственного использования;
• зоны специального назначения.

К этому перечню в Смоленске добавляются зоны транспортной инфраструктуры и зоны объектов инженерной инфраструктуры, а в Калуге – зоны многофункционального назначения и зоны особо охраняемых территорий.

Данные группы территориальных зон подразделяются на подгруппы, которые значительно различаются по составу и кодировке в обоих городах.

С полной классификацией и кодовыми обозначениями видов территориальных зон можно ознакомиться в:

• ч. 2 гл. 2 § 1 Правил землепользования и застройки г. Смоленска;
• ч. 3 ст. 48.1. Правил землепользования и застройки городского округа «Город Калуга».

2. В Смоленске (ст. 2 п. 4) и Калуге (ст. 9 п. 2) установленные Правилами градостроительные регламенты не распространяются на земельные участки:

• в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются выявленными объектами культурного наследия;
• в границах территорий общего пользования;
• занятые линейными объектами;
• предоставленные для добычи полезных ископаемых.

В Калуге они также не распространяются на земельные участки в границах особо охраняемых природных территорий.

Данное различие объясняется отсутствием особо охраняемых природных территорий в пределах г. Смоленска.

Также в ст. 9 п. 3 Правил г. Калуги говорится: «Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон».

3. Согласно ст. 9 п. 6 в Смоленске изменение правообладателями земельных участков и (или) объектов капитального строительства видов разрешенного использования жилых помещений на виды нежилого использования и наоборот осуществляется путем перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение уполномоченным исполнительным органом местного самоуправления г. Смоленска с соблюдением условий в порядке, установленном жилищным законодательством.

В ст. 10 п. 4 Правил г. Калуги говорится: «В случаях, когда изменение одного вида на другой вид разрешенного использования недвижимости не связано с новым строительством, реконструкцией зданий, строений и сооружений, собственник, пользователь, владелец, арендатор земельного участка и (или) собственник здания, строений и сооружений направляет соответствующее уведомление в Управу с приложением документов, подтверждающих соблюдение требований технических регламентов и настоящих Правил. Порядок рассмотрения уведомлений о соблюдении требований технических регламентов определяется нормативным правовым актом Городского Головы». Арендатор земельного участка не вправе изменять вид разрешенного использования земельного участка без получения соответствующего согласия арендодателя земельного участка.

4. В ст. 10 Правил г. Смоленска описаны общие принципы процедуры получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, объекта капитального строительства (кому подавать заявление, сроки проведения публичных слушаний, кого и в какие сроки нужно оповестить о проведении публичных слушаний, кто принимает решение о предоставлении такого разрешения (Глава города), срок действия постановления).

Согласно ст. 12 Правил г. Калуги предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном ГсК РФ. Также в данной статье содержатся сведения о том, в каких случаях может подаваться заявление (п. 2); кто принимает решение о предоставлении разрешения на использование земельного участка или объекта капитального строительства (п. 3) – Городская Голова; кто оплачивает расходы, связанные с проведением публичных слушаний (п. 4); какие документы и материалы нужно приложить к заявлению; срок действия постановления и то, что его можно обжаловать в суде.

5. В ст. 8 Правил г. Смоленска сказано лишь то, кому подавать заявления на получение разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (Комиссии); срок действия постановления и где хранятся сведения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и срок его действия.

Ст. 13 Правил г. Калуги содержит более полные сведения по данному вопросу, а именно: в каких случаях подается заявление; какие документы нужно приложить к нему; кем принимается решение о предоставлении разрешения (Городским Головой города Калуги с учетом результатов публичных слушаний); организацию и проведение публичных слушаний обеспечивает Комиссия, оплачивает расходы заявитель; срок действия постановления и возможность обжалования его в суде.

6. Гл. 4 «Положение о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления» Правил г. Смоленска содержит лишь одну статью (ст. 11), в которой общими фразами описана процедура по подготовке документации по планировке территории; содержатся сведения о том, какие нормативные акты, законы и кодекс определяют состав и содержание проектов планировки территории; порядок подготовки и согласования документации по планировке территории; а также, что подготовка проектов планировки территорий в г. Смоленске и проектов межевания территорий в г. Смоленске осуществляется в соответствии с техническими регламентами и местными нормативами градостроительного проектирования г. Смоленска.

Гл. 4 «Положение о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления и порядке предоставления земельных участков физическим и юридическим лицам» Правил г. Калуги содержит следующие статьи:

Статья 14. Общие положения о планировке территории.

Статья 15. Назначение документации по планировке территории.

Статья 16. Особенности подготовки градостроительных планов земельных участков в виде отдельного документа.

Статья 17. Градостроительная подготовка земельных участков. Виды процедур градостроительной подготовки территории.

Статья 18. Подготовка и утверждение документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения Управы.

Статья 19. Красные линии.

Статья 20. Формирование земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, в том числе многоквартирные дома.

Статья 21. Основные нормы, регулирующие действия по предоставлению земельных участков для строительства.

Статья 22. Особенности предоставления сформированных земельных участков применительно к различным случаям.

Статья 23. Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования места размещения объектов.

Статья 24. Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов.

Статья 25. Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством.

Статья 26. Предоставление земельных участков из состава территорий общего пользования для возведения временных объектов, не являющихся объектами капитального строительства, предназначенных для обслуживания населения.

Информация, содержащаяся в каждой статье, достаточно подробно описывает те аспекты, которые отражены в ее названии.

7. Гл. 5 «Положение о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки» Правил г. Смоленска содержит лишь общие сведения о проведении публичных слушаний, а именно: публичные слушания проводятся в соответствии с Порядком проведения публичных слушаний и опросов граждан в городе Смоленске, утвержденным решение Смоленского городского Совета от 28.02.2006 N 237 (ред. от 30.05.2008); а также случай, когда публичные слушания не проводятся.

В Правилах г. Калуги есть соответствующая глава (гл. 5), однако в ней содержится более полная информация по данному вопросу: цели проведения публичных слушаний; в соответствии с какими законодательными документами проводятся слушания; какие вопросы выносятся в обязательном порядке на публичные слушания; за чей счет они осуществляются и то, что мнение, выявленное в ходе проведения публичных слушаний, носит для органов местного самоуправления рекомендательный характер.

8. Порядок внесения изменения в Правила в Смоленске (гл. 6 ст. 13) и в Калуге (гл. 7 ст. 30) одинаков. Однако, в Правилах г. Смоленска содержится также информация о том, кто может направлять в комиссию предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки.
9. В Правилах г. Калуги есть глава, содержание которой никак не освещено в Правилах г. Смоленска — гл. 8 «Положения о регулировании иных вопросов землепользования и застройки на территории Калуги»:

Статья 31. Правовой режим временных объектов на территории Калуги.

Статья 32. Требования, предъявляемые к временным объектам.

Статья 33. Требования к параметрам, конструктивным характеристикам и размещению временных объектов.

Статья 34. Требования к архитектурному стилю, цветовому оформлению и материалам отделки фасадов временных объектов.

Статья 35. Требования к целевому (функциональному) назначению и требования к эксплуатации временных объектов.

Статья 36. Особенности временных объектов, используемых для строительства (реконструкции, капитального ремонта) объектов капитального строительства.

Статья 37. Ограничение точечного строительства.

Статья 38. Инженерная инфраструктура.

Статья 39. Обустройство строительных площадок при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства.

Статья 40. Организация рельефа, покрытие и мощение городских территорий.

Статья 41. Оформление и оборудование фасадов зданий.

Статья 42. Уличное оборудование и малые формы.

Статья 43. Ограждения.

Статья 44. Положения о размещении рекламных конструкций.

10. В обоих субъектах РФ устанавливаются ограничения на использование земельных участков и объектов капитального строительства в границах:

• зон с особыми условиями использования территории в части зон охраны объектов культурного наследия;
• зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения;
• водоохранных зон и прибрежных защитных полос;
• зоны охраны стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнением.

В Смоленске дополнительно устанавливаются ограничения в границах следующих территорий:

• подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и воздействия их последствий;
• зон с особыми условиями использования территории в части зон полос воздушных подходов аэродромов и приаэродромной территории аэродрома «Северного»;
• санитарных, защитных и санитарно-защитных зон.

В Калуге дополнительно устанавливаются ограничения в границах следующих территорий:

• санитарно-защитных зон предприятий, сооружений и иных объектов;
• зон санитарных разрывов транспортных и инженерных коммуникаций;
• охранных зон инженерных коммуникаций и объектов;
• зоны месторождений полезных ископаемых;
• зон особо охраняемых природных территорий и их охранных зон;
• зоны затопления паводками 1% обеспеченности;
• зоны затопления паводками 10% обеспеченности;
• зоны проявления опасных физико-геологических процессов;
• зон ограничения застройки от радиотелевизионных центров;
• зоны полос воздушных подходов аэропорта, приаэродромных территорий. Шумовой зоны аэропорта;
• придорожной полосы.

Различия законодательства в сфере землепользования и застройки объясняются местными условиями землепользования и застройки данных городов и накладывают отпечаток на всю структуру земельных отношений.

 

Список литературы:

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ [Электронный ресурс] URL: (дата обращения: 09.04.2015).
2. Правила землепользования и застройки г. Смоленска (посл. ред. от 30.09.2014 года) [Электронный ресурс] URL: (дата обращения: 16.03.2015).
3. Правила землепользования и застройки городского округа «Город Калуга» (посл. ред. от 29.05.2013 года) [Электронный ресурс] URL: https://www.kaluga-gov.ru/ (дата обращения: 15.03.2015).[schema type=»book» name=»ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ (НА ПРИМЕРЕ Г. СМОЛЕНСКА СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ И Г. КАЛУГИ КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ)» description=»Россия – государство с федеративным устройством. Законы в Российской Федерации принимаются как на федеральном, так и на региональном уровне. В субъектах РФ принимаются законодательные акты, учитывающие местные особенности территорий, на которых они располагаются. В том числе различаются и землеустроительные законы, а именно правила землепользования и застройки. Целью данной статьи является сравнение правил землепользования и застройки в двух субъектах Российской Федерации: в городе Смоленске, центре Смоленской области, и в городе Калуге, центре Калужской области. » author=»Завалищева Светлана Тимофеевна, Завалищева Анастасия Тимофеевна, Шаркова Ксения Сергеевна» publisher=»БАСАРАНОВИЧ ЕКАТЕРИНА» pubdate=»2017-04-13″ edition=»ЕВРАЗИЙСКИЙ СОЮЗ УЧЕНЫХ_30.04.2015_4(13)» ebook=»yes» ]