Строительство жилья, как один из приоритетных отраслей экономики и своеобразный ее «локомотив», является индикатором социально-экономического развития страны. По темпам вводимого жилья в последние годы определенно можно заключить, что динамика развития всей рыночной экономики в Казахстане закономерно подошла к тому моменту, после которого инвесторы вынуждены изменить свое отношение к процессу принятия инвестиционных решений. Достаточно большой объем привлечения финансовых источников в сферу жилищного строительства предыдущие годы в Казахстане подтверждал возможность получения выгоды, больших доходов, как самими инвесторами, так и конкретными субъектами рынка жилья. Огромный спрос на жилье в основном, превышающий предложение, создавал в стране ситуацию разрыва между себестоимостью строительства и ценами реализации на рынке жилья, между вложенными инвестиционными ресурсами и стоимостью жилья в момент реализации.
Увеличение ввода в эксплуатацию жилых зданий стимулирует инвесторов вкладывать денежные средства в данную отрасль. Объем инвестиций в жилищное строительство в период 2011-2014 гг. вырос в целом по республике в 1,5 раза. По данным Комитета РК по статистике, в январе 2016 года на строительство жилья было направлено 36,1 млрд. тенге, что на 13,6% больше, чем в январе 2015 года. В региональном разрезе наибольшие объемы инвестиций в январе 2016 года зафиксированы в г. Астана – 7,9 млрд. тенге, в Алматы – 6,8 млрд. тенге и Кызылординской области — 4,9 млрд. тенге. Наименьшие объемы инвестиций — в Северо-Казахстанской — 181 млн. тенге, Павлодарской — 31 млн. тенге. Рост инвестиций в жилищное строительство в процентах к январю 2015 года характеризуется наибольшим значением в Карагандинской и Акмолинской областях и г. Алматы [1].
Рост цен на недвижимость Казахстана отражает инвестиционную привлекательность данного рынка. Однако при текущем уровне цен, обусловленном ростом себестоимости строительства, низкой платежеспособности и сложившихся условиях ипотечного кредитования приобретение жилья остается недоступным для широких слоев населения, несмотря на увеличение предложения на рынке нового жилья. Практически все мировые рынки недвижимости, в том числе рынок недвижимости Казахстана, продолжают проходить этап посткризисного восстановления.
В 2014-2015 гг. отмечается снижение активности населения на рынке недвижимости при сохранении умеренной активности строительной отрасли, дифференцированной по регионам. Во-первых, в 2014г. произошло снижение количества сделок купли-продажи на 14,2% вследствие того, что с 2013г. наблюдаются диспропорции в темпах роста заработной платы и цен на жилье. Во-вторых, если в 2013г. прирост инвестиций в жилищное строительство на 35,0% объяснялся приростом собственных средств населения, то в 2014г. – только на 11,6%. В целом, в 2014г. на рынке недвижимости Казахстана сохраняется региональная дифференциация активности. На фоне роста объема строительных работ и площади вводимых в эксплуатацию жилых зданий доступность жилья в Казахстане за счет собственных средств снижается. В 2014г. доля домохозяйств, обладающих комфортным уровнем заработной платы для покупки жилья площадью в 54 кв. за 3 года, составляла 2,9% (146,6 тыс. домохозяйств из 5,1 млн. домохозяйств по Казахстану), тогда как в 2013г. она достигала 4,2% (211,4 тыс. домохозяйств из 5 млн. домохозяйств). Таким образом, с учетом законодательно установленных нормативов предоставления жилой площади на 1-го человека, жилье в Казахстане является умеренно недоступным, а по нормативам ООН жилье становится еще более недоступным [2].
Низкая доступность жилья за счет собственных средств требует развития альтернативных инструментов для финансирования покупки жилья. Однако высокие цены на жилье и текущие условия ипотечного кредитования не способствуют повышению доступности жилья за счет заемных средств, оставляя государственные жилищные программы одним из приоритетных инструментов по приобретению жилья.
Весь западный мир уже давно признал, что сегодня не может существовать ни одна экономика «с полностью свободным рынком». Данная позиция подтверждена Д.Кейнсом, который доказал необходимость обязательного регулирования любой экономики государством [3]. Только «сильная рука» государства может эффективно решать социальные задачи, снимать (или частично гасить) главные дестабилизирующие экономику вопросы, возникающие в процессе реализации экономических интересов различных субъектов, рыночные и государственные противоречия и несовпадения интересов, которые значительно усиливаются в сложный реформационный период, в период кардинальной ломки экономических систем через государственное регулирование. Сами по себе они не решаются, более того они усиливают разбалансировку любой экономики. Поэтому первая задача, главный путь развития казахстанской экономики – это определение четких принципов подхода к государственному регулированию, государственному управлению, в том числе в финансово-инвестиционном процессе жилищного сектора (ипотечным кредитованием и жилищным инвестированием) с выработкой границ и степени государственного вмешательства, контроля, социальной и иной помощи отдельным субъектам.
Проанализировав ситуацию, можно сделать обобщение, что по сегодняшний день существует как минимум 3 блока проблем в инвестиционном процессе жилищного сектора:
— блок финансово-экономических проблем: низкие доходы граждан, значительная инфляция, экономическая нестабильность, отсутствие у государства средств на поддержку и субсидирование жилищного сектора, необходимых экономических балансов для развития рыночного жилищного инвестирования, отсутствие экономических стимулов и т.д.
— блок организационных проблем, который основан на недостаточном государственном управлении и регулировании инвестиционными реформами в жилищной сфере, уровнем инвестиционной политики (создания условий для всех участников процессов, обеспечивающих доступность, надежность жилищного инвестирования, ипотечного кредитования, сбережений средств).
— блок правовых проблем, который включает создание качественного и эффективного правового поля для работы полноценного финансово-инвестиционного процесса в жилищном секторе со всеми смежными и пограничными отраслями и сферами, включая рынок ценных бумаг, регистрацию, оценочную деятельность и другие, реформирование существующего жилищного законодательства, согласование законодательств различных уровней между собой [4].
Несомненно, правильный выбор жилищной политики является стратегическим решением в становлении и развитии финансирования жилищного строительства, ключевым фактором стабильности не только инвестиционной, но и финансовой системы, всей экономики. Именно поэтому во всех странах государство уделяет достаточно много внимания вопросам финансово-инвестиционного процесса в жилищном секторе, непосредственно определяет инвестиционную политику. Только государству по силам соорганизовать все имеющиеся ресурсы в качественно новый реально рыночный инвестиционный блок, создать механизмы, препятствующие дестабилизационным действиям жилищного сектора на экономику, более того, жилищно-инвестиционная политика должна стабилизировать, выравнивать финансовую систему, экономику.
Степень государственного вмешательства, участия государства в жилищный процесс – один из важных вопросов государственной политики, стратегии государства. Таким образом, развитие сверхрисковой казахстанской сферы жилищного сектора, решение вопросов по становлению ипотеки в Казахстане должны и могут решаться только на государственном профессиональном уровне. Также подход к становлению инвестиционного процесса в жилищном секторе Казахстана на региональном уровне должен нести комплексный характер, включая решение вопросов и проблем всех трех блоков одновременно с целью решения всех проблем в развитии финансирования жилищного строительства в Казахстане.
Одновременно с эффективным государственным регулированием должен заработать главный инвестиционный принцип (принцип функционирования любого цивилизованного рынка), основа стабильности инвестиционной деятельности – разумный, экономически просчитанный баланс интересов всех сторон финансово-инвестиционного процесса жилищного сектора с минимизацией инвестиционных рисков.
В заключение необходимо еще раз подчеркнуть: несомненно, главные проблемы становления и развития финансирования жилищного строительства в Казахстане лежат в макроэкономических аспектах системной трансформации всей экономики, кредитно-финансового комплекса, макроэкономическая стабильность является непременным условием организации эффективной работы финансового сектора, становления рыночной системы финансирования жилищного сектора. Существует еще один, не менее важный аспект – стратегическая необходимость создания развитого и стабильного жилищного инвестиционного рынка. Эффективно управляемый жилищный инвестиционный рынок, базирующийся на высоком развитии институтов финансирования при активной помощи государства позволит регулировать всеми инвестиционными процессами в жилищном секторе на длительную перспективу.
Список литературы:
- www.stat.gov.kz — Ввод в эксплуатацию жилых зданий в РК за период январь-декабрь 2015 года. МНЭ РК Комитет по статистике
- www.stat.gov.kz — Инвестиционная деятельность за 2011, 2012, 2013, 2014гг.
- 3. Кейнс Дж. Общая теория занятости, процента и денег. — М.: Прогресс, 1978. — 493 с.
- Искакова З.Д., Курманалина А.К. Финансово-инвестиционный процесс в жилищном секторе Казахстана и перспективы его развития. Караганда, 2008, 168С.[schema type=»book» name=»О РОЛИ ГОСУДАРСТВА В ФИНАНСОВО-ИНВЕСТИЦИОННОМ ОБЕСПЕЧЕНИИ ЖИЛИЛИЩНОГО СЕКТОРА РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН» description=»В статье рассматривается роль государства в развитии жилищного строительства и активизации его финансово-инвестиционного процесса. Выявлены три блока проблем в инвестиционном обеспечении жилищного сектора Республики Казахстан. Проведена оценка доступности жилья в регионах Казахстана за счет собственных и заемных средств. Проанализировано современное состояние ипотечного кредитования и инвестиций в жилищное строительство.» author=»Искакова Загира Дуйсембаевна, Курманалина Анар Кайратовна, Калкабаева Гаухар» publisher=»БАСАРАНОВИЧ ЕКАТЕРИНА» pubdate=»2016-12-23″ edition=»euroasian-science.ru_25-26.03.2016_3(24)» ebook=»yes» ]