На современном этапе развития экономики в регионах остро стоит проблема разработки методики формирования арендных платежей за государственные земли и земельные участки, расположенные на территории муниципальных образований, поскольку нет научно – обоснованной методологической базы для расчета арендных платежей. Существенным недостатком арендных отношений при использовании земельных участков является отсутствие единой методики расчета коэффициента арендатора, которая:
— позволила бы в полной мере реализовать фискальную и стимулирующую функции арендной платы, за соответствующее разрешенное использование земельного участка;
— не противоречила бы принципам, утвержденным в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».
Города остаются наиболее крупными муниципальными образованиями на территории Российской Федерации. Занимая менее 2 % территории страны, они концентрируют почти три четверти основных производственных фондов, кадрового и хозяйственного потенциала страны. Свойство целостности и неделимости городского хозяйства сдерживает тенденции наделения более мелких территориальных единиц статусом муниципального образования. Это обстоятельство еще раз подтверждает концентрацию системы местного самоуправления главным образом на уровне города, где имеется экономическая основа, обеспечивающая его самостоятельность.
Одним из самых проблемных вопросов, возникающих при расчете арендной платы, является расчет ставки арендной платы за 1 кв. м. земельного участка в зависимости от категории арендатора. Определение арендной ставки необходимо при сдаче в аренду земельных участков и прочего имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности для определения справедливого размера величины аренды.
Однако на первоначальном этапе необходимо формирование классификатора по функциональному использованию земельных участков и категории арендатора, который учитывал бы не только типовой перечень видов разрешенного использования земельных участков, но и их развернутые подвиды. В настоящее время многими муниципальными образованиями за основу расчета арендной платы за использование земель берется только типовой перечень по видам использования земельных участков, относимых к одной категории. Это приводит к снижению социальной справедливости и реализации стимулирующей функции арендной платы, соответственно, конечное значение арендного платежа для многих арендаторов завышается, поскольку формирование коэффициента арендатора не учитывает уровень бремени арендных платежей для неравнозначных по доходности предприятий, использующих земельный участок по идентичному виду разрешенного использования.
Для одной категории земельных участков сумма арендных платежей для торгового предприятия и предприятия добывающей промышленности равнозначна. Поэтому существует практическая необходимость детализации видов разрешенного использования земельных участков, которая учтет интересы муниципалитетов в рамках поступления денежных средств в бюджет от арендной платы и обеспечат формирование благоприятных экономических условий хозяйствования для арендаторов, осуществляющих разные виды деятельности. Элементом такой детализации можно назвать «подвидом». Это позволит решить задачи формирования детализированного классификатора земель, учитывающего функциональное использование земельных участков и категории арендатора, то есть он будет учитывать не только типовой перечень видов разрешенного использования земельных участков, но и их развернутые составляющие.
Под подвидом вида разрешенного использования земельного участка мы понимаем отдельный способ функционального использования земельного участка, отличающийся величиной базовой доходности для типичного арендатора, осуществляющего конкретный вид экономической деятельности в соответствии с действующим законодательством. Деление на подвиды поможет в создании рыночных механизмов экономически рационального использования земельных участков, приведет к стимулированию инвестиционной активности предпринимателей и, как следствие, через формирование справедливой арендной платы будет косвенно осуществляться поддержка среднего и малого бизнеса.
В соответствии с п. 10 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», управление и распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов [1]. Коэффициент арендатора,как правило, определяется в зависимости от видов разрешенного использования земельных участков, применяемых при проведении государственной кадастровой оценки земель. Кадастровая стоимость не учитывает один из важнейших факторов – вид предпринимательской деятельности, осуществляемой арендатором. Обоснуем. С учетом значимости кадастровой стоимости 1 квадратного метра при определении арендной платы, необходимо дать оценку соотношения вклада ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость земельных участков различного разрешенного использования и факторов, определяющих рыночную стоимость земель.
Таблица 1
Факторы, определяющие рыночную и кадастровую стоимости земли
| № | Учитываемые факторы | При расчете кадастровой стоимости | При расчете рыночной стоимости |
| 1. | Доступность к общественному центру, объектам культуры и бытового обслуживания (локальным центрам) | + | + |
| 2. | Обеспеченность централизованными инженерными коммуникациями и уровень благоустройства территории | + | + |
| 3. | Уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения | + | + |
| 4. | Историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории | + | + |
| 5. | Состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия | + | + |
| 6. | Инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным воздействиям | + | + |
| 7. | Рекреационная ценность территории | + | + |
| 8. | Престижность населенного пункта, района населенного пункта | + | + |
| 9. | Особенности инфраструктуры поселения | + | + |
| 10. | Климатические условия | + | + |
| 11. | Плотность населения территории | + | + |
| 12. | Площадь земельного участка | + | + |
| 13. | Транспортная доступность и транспортная обеспеченность земельного участка | + | + |
| 14. | Наличие сервитутов и иных ограничений (обременений) прав пользователей земли | + | + |
| 15. | Вид функционального использования земельного участка | + | + |
| 16. | Вид экономической деятельности арендатора, соответствующий виду разрешенного использования земельного участка | — | + |
| 17. | Средняя доходность вида экономической деятельности, осуществляемой на территории поселения | — | + |
Анализируя содержание каждого из факторов определяющих рыночную и кадастровую стоимости земли мы пришли к заключению, что рыночная стоимость земельного участка помимо указанных факторов в значительной степени определяется его конкурентным потенциалом на рынке и экономическими условиями осуществления определенного вида предпринимательской деятельности.
На наш взгляд, существует серьезный пробел при расчете кадастровой стоимости. Она не учитывает один из важнейших факторов, влияющих на формирование справедливой арендной платы – вид предпринимательской деятельности, осуществляемой арендатором. Это достаточно весомый недостаток, поскольку доходность от различных видов экономической деятельности может отличаться в разы.
Данный фактор необходимо учесть при формировании единого классификатора по видам разрешенного использования земель и в процессе построения методики расчета коэффициента арендатора.
В процессе разработки порядка определения арендной платы за земельные участки за основу был взят общероссийский классификатор видов экономической деятельности (ОКВЭД). Необходимо отметить, что возможность учесть при определении арендной платы за земли ОКВЭД иногда проблематична. Возникают некоторые сложности при определении арендной платы за земельные участки, на которых не предполагается вести экономической деятельности и получать доход от их использования (благоустройство, некоммерческие парковки, лесопарки, скверы и т.д.). Если учесть ряд повышающих и понижающих коэффициентов, которые будут рассмотрены далее, целесообразность использования ОКВЭД очевидна, поскольку при использовании данного классификатора будут учтены интересы всех участников земельных правоотношений.
Для примера рассмотрим земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
Данный вид разрешенного использования земельных участков требует особо детализации и правильной формулировки подвидов видов разрешенного использования земель. Данная категория земельных участков в первую очередь должна учесть достаточно широкую классификацию объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
Если более детально проанализировать ОКВЭД, то можно выделить в рамках данного вида разрешенного использования земель несколько подвидов:
— земельные участки, предназначенные для размещения объектов оптовой торговли;
— земельные участки, предназначенные для размещения объектов розничной торговли;
— земельные участки, предназначенные для размещения объектов по ремонту бытовых изделий и предметов личного пользования;
— земельные участки, предназначенные для размещения ресторанов;
— земельные участки, предназначенные для размещения объектов по прокату бытовых изделий и предметов личного пользования
— земельные участки, предназначенные для размещения объектов по предоставлению персональных услуг;
— земельные участки, предназначенные для размещения объектов по предоставлению прочих видов услуг.
Данная детализация учитывает только виды экономической деятельности и не содержит полной характеристики возможных арендаторов земельных участков в рамках доходности бизнеса, достаточно обобщает некоторые направления коммерческой деятельности. На наш взгляд, в целях достижения функции стимулирования арендаторов и принципов, прописанных в Постановлении Правительства Российской Федерации N 582, необходимо расширить перечень подвидов и дать более полное описание земельных участков данной категории. Поскольку в работе автором формируется методика расчета арендной платы, оптимальная для различных муниципальных образований РФ, необходимо учесть:
— социальную значимость некоторых видов деятельности;
— сезонность ведения бизнеса;
— узкоспециализированное направление коммерческой деятельности арендатора.
Следующим, ранее выделенным подвидом в пятом разделе являются земельные участки, предназначенные для размещения объектов по ремонту бытовых изделий и предметов личного пользования. В рассматриваемой категории земельных участков выделим земельные участки, предназначенные для размещения ресторанов.
Данную категорию земельных участков необходимо разбить на более мелкие составляющие. Необходимость выделения в отдельный подвид земельных участков, сдаваемых в аренду под летние кафе очевидна, поскольку данный вид экономической деятельности, в отличие от деятельности ресторанов и кафе, носит сезонный характер. Добавления в данный подвид таких арендаторов, как предприятия общественного питания без реализации алкогольной продукции, позволяет учесть разную доходность от, на первый взгляд, идентичного направления экономической деятельности.
Сформируем обобщенную классификацию земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
Данные представлены в таблице 2.
Таблица 2
Классификация земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания
| № п/п |
Вид разрешенного использования
|
Ставки арендной платы, устанавливаемые в процентном отношении от кадастровой стоимости земельных участков, % |
| 1 | 2 | 3 |
| I. Категория: земли населенных пунктов | ||
| 5 | Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания | |
| 5.1 | Земельные участки, предназначенные для размещения объектов оптовой торговли | |
| 5.2 | Земельные участки, предназначенные для размещения объектов розничной торговли | |
| 5.3 | Земельные участки, предназначенные для размещения объектов по ремонту бытовых изделий и предметов личного пользования | |
| 5.3.1 | Земельные участки, предназначенные для размещения мастерских по ремонту бытовой техники, часов, обуви, других изделий легкой промышленности | |
| 5.3.2 | Иные земельные участки, не указанные в данном разделе | |
| 5.4 | Земельные участки, предназначенные для размещения объектов по техническому обслуживанию и ремонту автотранспортных средств и мотоциклов | |
| 5.4.1 | земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли транспортными средствами | |
| 5.4.2 | земельные участки, предназначенные для размещения автоматических моек, шиномонтажных мастерских, станций технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования | |
| 5.4.3 | Иные земельные участки, не указанные в данном разделе | |
| 5.5 | Земельные участки, предназначенные для размещения ресторанов | |
| 5.5.1 | Земельные участки, предназначенные для размещения ресторанов и кафе | |
| 5.5.2 | Земельные участки, предназначенные для размещения баров и летних кафе | |
| 5.5.3 | Земельные участки, предназначенные для размещения столовых при предприятиях и учреждениях и предприятий поставки продукции общественного питания | |
| 5.5.4 | Иные земельные участки, не указанные в данном разделе | |
| 5.6 | Земельные участки, предназначенные для размещения объектов по прокату бытовых изделий и предметом личного пользования | |
| 5.7 | Земельные участки, предназначенные для размещения объектов по предоставлению персональных услуг | |
| 5.7.1 | земельные участки, предназначенные для размещения объектов по оказанию ритуальных услуг | |
| 5.7.2 | земельные участки, предназначенные для размещения парикмахерских и косметических салонов | |
| 5.7.3 | земельные участки, предназначенные для размещения химчисток и прачечных | |
| 5.7.4 | земельные участки, предназначенные для размещения ателье по пошиву одежды | |
| 5.7.5 | Иные земельные участки, не указанные в данном разделе | |
| 5.8 | Земельные участки, предназначенные для размещения объектов по предоставлению прочих видов услуг | |
| 5.8.1 | Земельные участки, предназначенные для размещения фотоателье, фотолабораторий | |
| 5.8.2 | Земельные участки, предназначенные для размещения бань | |
| 5.8.3 | Земельные участки, предназначенные для размещения риэлтерских, рекламных, аудиторских, оценочных фирм, юридических (адвокатских) контор | |
| 5.8.4 | Иные земельные участки, не указанные в данном разделе | |
Поскольку арендные платежи не должны ухудшать финансовое положение рациональных типичных арендаторов, ведущих свою деятельность на уровне средней доходности, соответствующей условиям хозяйствования, предлагаемое деление видов разрешенного использования земельных участков на подвиды позволит обеспечить социальную справедливость при формировании экономических условий хозяйствования арендаторов, осуществляющих разные виды деятельности на арендуемых земельных участках.
Список литературы
- Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (с изменениями 31 декабря 2014 г.)
- Государственный стандарт Российской Федерации от 5 июля 2001 года № 259-ст[schema type=»book» name=»МЕТОДИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ РАСЧЕТА АРЕНДНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ОТДЕЛЬНЫМИ ВИДАМИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, РАСПОЛОЖЕННЫХ НА ТЕРРИТОРИИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ» author=»Григорьева Елена Александровна, Пахновская Наталья Михайловна» publisher=»БАСАРАНОВИЧ ЕКАТЕРИНА» pubdate=»2017-04-05″ edition=»ЕВРАЗИЙСКИЙ СОЮЗ УЧЕНЫХ_30.04.2015_04(13)» ebook=»yes» ]