Роль и значение земель, используемых для производства сельскохозяйственной продукции трудно переоценить. Именно здесь создается продукция, составляющая основу экономической безопасности жителей нашей страны.
В соответствии с Земельным Кодексом РФ землями сельскохозяйственного назначения признают земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельскохозяйственного хозяйства, а также предназначенные для этих целей [1].
В Хабаровском крае они занимают 0,47% или 375017 га. от всего земельного фонда края.
В период с 1990г. по 2013г. площадь земель сельскохозяйственного назначения уменьшилась. Если на 1990г. она составляла 386,5 тыс. га, то на 2013г. – 375,017 тыс. га.
Сельскохозяйственные земли делятся на сельскохозяйственные и не сельскохозяйственные угодья. За период с 1990 года по 2013 год количество сельскохозяйственных угодий в крае сократилось на 38% (Таблица 1).
Таблица 1.
Динамика сельскохозяйственных угодий Хабаровского края [2]
|
Показатели |
Годы |
|||||
| 1990 | 1995 | 2000 | 2005 | 2010 | 2013 | |
| Сельскохозяйственные угодья, тысяч га. | 386,5 | 400,4 | 278,5 | 256,7 | 239,4 | 238,8 |
В структуре сельскохозяйственных угодий на долю самых дорогих земель – пашни – приходится в 2013 году больше 40%.
Тенденция снижения площади пашни наглядно видна в таблице 2.
Таблица 2.
Динамика изменения площади пашни и численности населения Хабаровского края [3,4,5]
|
Показатели |
Годы |
|||||
| 1990 | 1995 | 2000 | 2005 | 2010 | 2013 | |
| Площадь пашни, тысяч га. | 128,4 | 116,2 | 104,7 | 100,6 | 97,4 | 98,4 |
| Население, тысяч чел. | 1619,7 | 1560,4 | 1495,9 | 1420,230 | 1349,2 | 1342,08 |
| Площадь пашни, приходящаяся на душу населения, га | 0,079 | 0,074 | 0,069 | 0,070 | 0,072 | 0,073 |
Сокращение пашни за период с 1990 по 2013 годы происходило под влиянием экономических, социальных и экологических факторов.
Одним из главных факторов вывода почв из пашни являются экономические: недостаток сельскохозяйственной техники; сокращение кормовой базы, что привело к сокращению поголовья скота. Все это повлияло на сокращение пашни.
Экологические факторы связаны с отсутствием работ по поддержанию плодородия почв и в первую очередь мелиоративные работы.
Но в результате сокращения пашни и сельскохозяйственных угодий были выведены из оборота малопродуктивные земли с высокими затратами на производство продукции. Удельный показатель пашни на душу населения практически остался на том же уровне.
Все это позволило обеспечить производство сельскохозяйственной продукции, которым занимаются сельскохозяйственные организации, производящие 23,35% сельскохозяйственной продукции, население края – 74,1% и крестьянские (фермерские) хозяйства – 2,55% [6].
В целом, во всех категориях хозяйств была получена валовая продукция растениеводства, характеризуемых данными таблицы 3.
Таблица 3.
Валовой сбор продуктов растениеводства в Хабаровском крае (тыс. тонн)
| Показатель | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 |
|
Хозяйства всех категорий |
|||||
| Зерновые культуры | 26,6 | 17,1 | 5,6 | 10,4 | 13,7 |
| Соя | 9,3 | 11,6 | 14,7 | 14,4 | 16,9 |
| Картофель | 270,4 | 289,2 | 282,6 | 280,6 | 280,0 |
| Овощи открытого грунта | 69,0 | 60,0 | 58,3 | 61,3 | 63,4 |
Как видно из приведенных цифр, нет стабильной тенденции роста валовых сборов зерновых культур и овощей открытого грунта, но по сои и картофелю можно говорить о наличии данной тенденции.
Картину оценки использования земель с позиции роста урожайности можно увидеть, проанализировав тенденции изменения урожайности сельхозкультур (Таблица 4).
Таблица 4.
Урожайность сельскохозяйственных культур в хозяйствах всех категорий Хабаровского края (ц/га)
| Показатель | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 |
| Зерновые культуры | 19,5 | 17,0 | 10,2 | 14,4 | 17,0 |
| Соя | 10,3 | 10,0 | 10,0 | 11,2 | 12,3 |
| Картофель | 158 | 167 | 161 | 161 | 162 |
| Овощи открытого грунта | 183 | 164 | 153 | 165 | 170 |
По зерновым культурам и овощам открытого грунта мы отмечаем снижение урожайности, а по картофелю и сои некоторый рост. Все приведенные характеристики использования земель сельскохозяйственного назначения нужны при проведении стоимостной оценки этой категории земель [2].
Оценка сельскохозяйственных земель производится для взноса в уставный капитал предприятий, оформление залога (ипотеки), определение цены при купле-продаже, а также для иных целей, предусмотренных действующим законодательством.
Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования земли с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории [7].
Качественный состав почв в крае весьма разнообразный. Наиболее распространенным видом почв сельскохозяйственных угодий являются буро-подземистые почвы с разной степенью оглиния.
Содержание гумуса в почве различное, что позволяет разбить их на четыре группы: очень низкую и низкую — 11,4% почв сельскохозяйственного назначения; среднюю – 37%; повышенную – 34,18%; высокую – 16,8%.
В оценке земель сельскохозяйственного назначения очень важно учитывать обстоятельства, способные повлиять на качество урожайности. Это связанно с тем, что современные технологии позволяют получать более высокую урожайность при обработке меньшей площади земли [6].
Рыночная стоимость земельного участка зависит: от спроса и предложения на рынке; характера конкуренции продавцов и покупателей; местоположения участка; влияния внешних факторов; изменения целевого назначения земельного участка; разрешенного использования; прав иных лиц на земельный участок; разделения имущественных прав; наиболее эффективного использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.
Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
При этом рыночная стоимость оцениваемого участка будет определена с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, технических явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.
Основными методами оценки являются: метод сравнения продаж, который применяется для оценки земельных участков, занятых зданиями, строениями и сооружениями, но при наличии развитого рынка; метод дисконтированных денежных потоков, применяемый для оценки земельных участков, приносимых доход.
При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом дисконтирования денежных потоков в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка и влияние экологических факторов [7].
Использование метода сравнения продаж при оценке земель сельскохозяйственного назначения дает следующие результаты, которые сведены в таблицу 5.
Таблица 5.
Информация об аналогах земельных участков Хабаровского района Хабаровского края
|
Характеристика объектов сравнения |
Аналог №1 |
Аналог №2 | Аналог №3 | Аналог №4 | Аналог №5 |
| Источник информации о продажах | Интернет сайт
|
Интернет сайт
|
Интернет сайт
|
Интернет сайт
|
Интернет сайт
|
| Адрес объекта | с. Федоровка | с. Федоровка | с. Виноградовка | с. Тополево | с. Краснореченское |
| Площадь земельного участка, м2 | 10 000 | 8 000 | 8 000 | 8 800 | 11 000 |
| Назначение земель | Земли с/х назначения | Земли с/х назначения | Земли с/х назначения | Земли с/х назначения | Земли с/х назначения |
| Передаваемые права на объект | Частное | Частное | Частное | Частное | Частное |
| Период продажи | Март, 2015г. | Март, 2015г. | Март, 2015г. | Март, 2015г. | Март, 2015г. |
| Условия продажи | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные |
| Наличие прав на землю | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность |
| Цена продажи объектов, руб.
Цена продажи/ предложения земельного участка, руб./м2 |
300 000
30 |
300 000
37,5 |
400 000
50 |
600 000
68,2 |
300 000
27,3 |
После проведения корректировок на уторговывание, на местоположение, на право собственности, на различия в структуре угодий была получена рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения в размере 271 950 руб. или 30,22 руб/м2.
Второй метод оценки это метод дисконтирования денежных потоков. Использование данного метода позволяет определить стоимость земельного участка через возможный будущий доход от него. Метод учитывает изменение доходов вследствие колебания урожайности сельхозкультур в зависимости от севооборотов и от климатических условий в течение семи лет.
Для определения стоимости по данному методу необходимы данные о длительности прогнозного периода, прогнозные величины денежных потоков и ставка дисконтирования.
С учетом всех изменяющихся данных произведен расчет стоимости земельного участка. Расчет показал, что стоимость земельного участка, полученная доходным методом, составила 265 002,3 руб. или 29,55 руб/м2.
Согласование полученных результатов представлены в таблице 6.
Таблица 6.
Согласование итоговых результатов
| Методы | Стоимость по методу, руб. | Удельный вес | Итого, руб. |
| Метод сравнения продаж | 271 950, 0 | 0,4 | 108 780,0 |
| Метод дисконтирования денежных потоков | 265 002,3 | 0,6 | 159 001,4 |
| Результат | — | 1, 0 | 267 781,4 |
В итоге, два примененных метода позволили определить рыночную стоимость земли сельскохозяйственного назначения, с площадью 9 000м2, расположенного на территории Хабаровского муниципального района в размере 267 781,4 рублей.
Проведенный анализ использования и оценки земель сельскохозяйственного назначения показал, что полученный результат говорит об уровне использования земли, как об одном из самым высоких уровней в Хабаровском районе, и о спросе на землю сельскохозяйственного назначения. В ходе выполнения данной работы необходимо значительное количество достоверной информации, характеризующей качество используемых земель, их эффективность использования, применяемые севообороты. Только в этом случае можно добиться достоверности полученных результатов.
Список используемой литературы
- Земельный Кодекс РФ.
- Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002г. №568-р (ред. от 31.07.2002г.) «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».
- Регионы России: Стат.сб. в 2т.т.1/Госкомстат России.-М.,Р32 2001.-615с.
- Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии «Доклад о состоянии и использовании в Хабаровском крае сельскохозяйственных земель в 2013г.», Хабаровск, 2014г.
- Хабаровский край: Статистический ежегодник/Хабаровскстат. Г. Хабаровск, 2013 – 326с.
- Численность населения Хабаровского края. Статистический бюллетень №92; Статистический бюллетень/Территориальный орган Федеральной Службы гос. статистики по Хабаровскому краю – г. Хабаровск, 2008-23с.
- Электронный ресурс
[https://ru.wikipedia.org/wiki/Население_Хабаровского_края][schema type=»book» name=»АНАЛИЗ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ В ХАБАРОВСКОМ КРАЕ» description=»В статье рассмотрена категория «земли сельскохозяйственного назначении» и ее главные характеристики, а так же методы оценки. Выполнен анализ состояния земель сельскохозяйственного назначения и их оценка в Хабаровском крае. » author=»Попова Людмила Ивановна, Кравченко Полина Викторовна» publisher=»БАСАРАНОВИЧ ЕКАТЕРИНА» pubdate=»2017-04-08″ edition=»ЕВРАЗИЙСКИЙ СОЮЗ УЧЕНЫХ_30.04.2015_4(13)» ebook=»yes» ]