28 Ноя

ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ И МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ




Номер части:
Оглавление
Содержание
Журнал
Выходные данные


Науки и перечень статей вошедших в журнал:

Положениями статьи 606 Гражданского кодекса (далее — ГК) [2] дано определение договора аренды как имущественного найма, в котором арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Закон в настоящее время определений правам владения и пользования не дает, в связи с чем правоприменительная практика «рецептировала» их содержание из доктрины гражданского права. Право пользования арендованным имуществом — это право арендатора извлекать из него полезные свойства в своих интересах [11]. Право владения арендованным имуществом — это возможность арендатора фактически обладать имуществом [12].

Земельные участки, наравне с иными объектами недвижимости, могут быть переданы в аренду. Часть 2 статьи 607 ГК оговаривает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Особенности сдачи земельных участков в аренду в основном приведены в положениях ст. 22 Земельного кодекса (далее — ЗК), предусматривающей среди прочего и возможность залога права аренды земельного участка, в отличие от права аренды на иной объект [4].

Договор аренды должен содержать сведения индивидуализации объекта аренды, в противном случае он считается незаключенным. В юридической литературе высказывается мнение, что предметом договора аренды является имущество, определенное индивидуальными признаками [6].

Земельный участок, согласно положениям законопроекта N 444365-6, как объект права собственности определен как недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи. То есть индивидуализация земельного участка посредством постановки его на кадастровый учет и формирования тем самым его границ в соответствии с п. 7 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» становится неединственным и обязательным средством индивидуализации земельного участка в качестве объекта прав. В указанной части законопроект дополняет приведенный Закон пунктом 6.1, перечисляющим документы об индивидуализации земельного участка: утвержденные схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и проект межевания территории (а для лесных участков проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках). Законопроект N 444365-6 указывает аналогичные документальные средства индивидуализации земельного участка. При этом исключительно для индивидуализации земельных участков из публичных земель законопроект допускает схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории даже и при отсутствии утвержденного проекта межевания территории. Авторами законопроекта наличие одного документа, достаточного для индивидуализации земельного участка из публичных земель, представлено как одна из основных задач модернизации земельного права.

С позиции доктринального толкования гражданское право и земельное право являются различными отраслями права, причем гражданское находится в исключительной компетенции Российской Федерации, а земельное законодательство отнесено к совместному предмету ведения Российской Федерации и ее субъектов [3, c. 4]. Подобное разделение компетенций в Российской Федерации является исторически мотивированным обстоятельством [8, c. 125]. В этом ключе законодательство о градостроительной деятельности возможно рассматривать как институт земельного права, регулирующий земельные отношения земель населенных пунктов как отдельной категории земель. Законодательство о градостроительной деятельности устанавливает через использование терминологии ЗК деление земель на категории две группы земель: с установлением градостроительного регламента и без такового. Наличие градостроительного регламента предусмотрено статьей 36 Градостроительного кодекса для земель: населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения, не отнесенных к сельскохозяйственным угодьям, и для лечебно-оздоровительных местностей и курортов из земель особо охраняемых природных территорий. Это правило является общим, имеющим исключения. Наличие градостроительного регламента для земельного участка означает потенциальную возможность его застройки, а его отсутствие — исключает.

Установление сроков договора аренды с точки зрения его государственной регистрации, то есть тех договоров, срок которых не обязательно превышает один год, произведено в ряде случаев, наиболее распространенным из которых является договор аренды в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества, заключаемый на срок не более чем на три года. Заметим, что в отличие от норм, устанавливавших правила определения арендной платы, из этого перечня занятий граждан, для которых им предоставляются земельные участки, исключены садоводство и ведение дачного хозяйства. Представляется, не последнюю в том роль сыграли Постановления Конституционного Суда от 14.04.2008 N 7-П [9] и от 30.06.2011 N 13-П [10] и т.д., фактически приравнявшие дачные и садовые домики в случае их соответствия требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, к жилым домам, что в дальнейшем влекло изменение разрешенного вида использования земельного участка, на котором расположен такой домик. Для ведения дачного хозяйства срок договора аренды установлен от 3 до 5 лет, а для ведения садоводства специальный срок не установлен, вероятно, исходя из определения садоводства как вида сельскохозяйственной деятельности, общий срок аренды для которой определен от 3 до 49 лет. Зато перезаключение договоров аренды для этих целей производится во внеконкурсном порядке в соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 39.6 изменений в ЗК.

Законопроект N 444365-6, в отличие от двадцатилетнего срока строительства индивидуального жилья гражданами, в отношении юридических лиц-застройщиков несколько более требователен. Общий срок, установленный для строительства, реконструкции зданий, сооружений, — от 3 до 10 лет. Он содержит три исключения. Кроме физических лиц — застройщиков индивидуального жилья, это: до 49 лет — для размещения линейных объектов и на срок, не превышающий оставшийся срок действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для публичных нужд, но не более трех лет. Если застройщик в указанный срок аренды публичных земель завершил строительство объекта и ввел его в эксплуатацию, то он имеет право на приобретение права собственности у публично-правового образования и на земельный участок либо может перезаключить договор аренды. Право выкупа действующая статья 36 ЗК именует исключительным правом на приватизацию земельного участка. В новой редакции ЗК приобретение прав на земельные участки публичной собственности, на которых расположены здания, строения, сооружения, сохранено за собственниками зданий во внеконкурсном порядке и закреплено в п. 6 ч. 2 ст. 39.3 изменений ЗК. Однако неведение в эксплуатацию возводимого объекта недвижимости и истечение срока аренды земельного участка из публичных земель, заключенного по результатам конкурса, влечет теперь изъятие у собственников недостроенных объектов. В ГК законопроектом N 444365-6 вводится статья 239.1, устанавливающая, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, объекты незавершенного строительства, находящиеся на указанном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. При этом нельзя забывать также и о том, что договор строительного подряда сам по себе является непростым обязательством [5, c. 28]. Требованием, подлежащим предъявлению в суд исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченным на распоряжение земельным участком, является требование о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов по начальной цене продажи объекта незавершенного строительства, определяемой на основании оценки его рыночной стоимости. При этом указанной нормой материального закона закреплено и смещение бремени доказывания своей добросовестности, уже возложенного на застройщика: требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник такого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления либо лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (присоединен) объект. Приведенная правовая конструкция является в равной степени существенной новеллой правоотношений аренды для целей строительства и коррупциогенным фактором [1, c. 41].

Истец (уполномоченный орган по распоряжению землей) перед обращением в суд с иском о продаже объекта незавершенного строительства должен составить его рыночную оценку, так как обязан ее указать в качестве искового требования. Содержание нормы из допустимых доказательств априорно исключает экспертное заключение, оставив допустимым лишь заключение оценщика. То есть ответчику по стоимости объекта остается возразить также только заключением оценщика. Деятельность оценщика, в отличие от экспертной, не имеет уголовной превенции, ее государственное регулирование осуществляется лицензированием, а риск гражданско-правовой ответственности оценщика подлежит страхованию. Совокупность этих отличительных черт на самом деле означает доступность заключения оценщика, не обязательно соответствующего объективным факторам, в сопоставлении с экспертным заключением. Риски же недостоверности заключения покрываются страховым возмещением страховщика оценщика, в отличие от уголовной ответственности эксперта [7, c. 45].

Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию статьей 55 Градостроительного кодекса отнесена к компетенции федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации либо органа местного самоуправления (за специальными исключениями), то есть — к истцу по рассматриваемым требованиям. Как уже указано, предметом спора наряду с иными обстоятельствами выступают действия (бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, повлекшие нарушение сроков строительства.

Таким образом, создаваемая рассматриваемыми нормами категория споров предоставляет соответствующему органу государственной власти, местного самоуправления право на иск, на исключительные доказательства его основания (заключение оценщика и мотивация законности и обоснованности отказа в приеме в эксплуатацию) и на отсутствие бремени доказывания законности своих действий (бездействия). Это же лицо формирует комиссию по приему объектов капитального строительства в эксплуатацию. Очевидно, что нормы, создающие институт принудительной реализации незавершенного строительства на публичных землях, нуждаются в приведении в соответствие с принципами разделения властей и равенства всех перед судом.

Резюмируя изложенное, сформулируем следующие выводы:

— договор аренды земельного участка по существу охватывает два вида отношений: земельное правоотношение в виде вещного права на землю, предоставляемого государством из публичных земель, и гражданско-правовое обязательство между частным собственником и равноправным ему контрагентом-арендатором;

— существенное изменение аренды публичных земель вносит в договор аренды публичных земель элементы его нормативной регламентации непосредственно нормами закона. Это касается всех существенных условий договора — определение объекта с не обязательностью его кадастрового учета, а только по схеме расположения на кадастровом плане территории; способ заключения на торгах или, в качестве исключения, без них и связанные с этим права и обязанности сторон; срок договора, определяемый в зависимости от разрешенного вида использования, корреспондирующий с градостроительным регламентом; размер арендной платы, устанавливаемый как нормативным регулированием, так и с возможностью учета воли арендатора;

— перечисленные новеллы приближают договор аренды публичных земель к вытесняемому из земельного права институту иных вещных прав на землю, все более исключая обязательственные элементы из этого правоотношения, открывая тем самым возможности для синонимичных способов защиты арендных прав способам защиты права собственности;

— в сущностном изменении договора аренды публичных земель видятся определенные недостатки, обоснованность которых подтвердит либо опровергнет правоприменительная практика.

 

Список литературы

  1. Гордиенко Д.А. Антикоррупционная экспертиза как способ противодействия коррупции: история проведения антикоррупционной экспертизы на современном этапе развития Российского законодательства / Д.А. Гордиенко // Российская юстиция. — 2013. — N 12. — С. 41 — 46.
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ: по сост. на 01 октября 2015 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1994. — N 32. — Ст. 3301.
  3. Ибрагимов К.Х. Некоторые аспекты классификации функций позитивного земельного права / К.Х. Ибрагимов // Юрист. — 2014. — N 2. — С. 4 — 10.
  4. Информационное письмо Президиума ВАС Российской Федерации от 28 января 2005 г. N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» (пункт 5) // Вестник ВАС Российской Федерации. — 2005. — N 4.
  5. Киракосян С.А. Заключение договора строительного подряда на выгодных условиях/ С.А. Киракосян, А.В. Бежан // Юрист. — 2014. — N 1. — С. 28 — 32.
  6. Комментарий к статье 607 ГК РФ Постатейного комментария к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (в 3-х т.) / Под ред. П.В. Крашенинникова. — М.: Статут, 2011.
  7. Майборода В.А. Аренда земельного участка из земель государственной и муниципальной собственности / В.А. Майборода // Государственная власть и местное самоуправление. 2014. — N 12. — С. 44 — 49.
  8. Навасардова Э.С. Землеустройство на Северном Кавказе: взаимодействие обычного права горцев с межевыми узаконениями Российской империи / Э.С. Навасардова, Р.В. Нутрихин // Аграрное и земельное право. — 2011. — N 4 (76). — С. 125-131.
  9. По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан: Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 14 апреля 2008 г. N 7-П // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2008. — N 18. — Ст. 2089.
  10. По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобой гражданина А.В. Воробьева: Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30 июня 2011 г. N 13-П // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2011. — N 27. — Ст. 3991.
  11. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24 декабря 2008 г. N А58-3682/06-Ф02-6515/08 // Документ опубликован не был. – Доступ из справочно-правовой системы Консультант-плюс (дата обращения 15.11.2015).
  12. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 июля 2006 г. по делу N А26-7328/2005-213 // Документ опубликован не был. — Доступ из справочно-правовой системы Консультант-плюс (дата обращения 15.11.2015).
    ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ И МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
    Written by: Мусатов Александр Алексеевич
    Published by: БАСАРАНОВИЧ ЕКАТЕРИНА
    Date Published: 01/20/2017
    Edition: ЕВРАЗИЙСКИЙ СОЮЗ УЧЕНЫХ_28.11.15_11(20)
    Available in: Ebook