25 Июл

Пути повышения эффективности землепользования и упорядочение границ земельных участков в г.о. Самара




Номер части:
Оглавление
Содержание
Журнал
Выходные данные


Науки и перечень статей вошедших в журнал:

Городской округ Самара является центром Поволжского экономического района и Самарской области. Границы округа как муниципального образования были установлены в 2005 году в соответствии с законом Самарской области «Об установлении границ г.о. Самара Самарской области». Естественно, что с развитием экономических отношений в  границах г.о. Самара осуществляется достаточно интенсивное землепользование различных видов земельных участков, которые принадлежат как физическим, так и юридическим лицам. Кроме того, на территории городского округа  существуют и не разграниченные земли, т.е. земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

Собственники земельных участков де-юре устанавливают их границы в соответствии с нормами и требованиями действующего законодательства. Так фактическое местоположение земельного участка конкретного правообладателя, т.е. выделение его на местности в натуре (в т.ч. колышками деревянными, столбами либо забором) – полномочие собственника земельного участка в соответствие с нормами действующего гражданского и земельного законодательства. Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка и в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Формирование земельного участка конкретного правообладателя (межевание), согласование границ земельного участка со смежными земельными участками границ и постановка земельного участка на государственный кадастровый учет (далее ГКУ) в системе государственного кадастра недвижимости (далее ГКН) осуществляется в настоящее время достаточно активно различными субъектами земельных отношений. Субъекты земельных отношений – собственники земельных участков и землепользователи осуществляют межевание, т.е. выполнение кадастровых работ по формированию земельного участка либо уточнению местоположения границ земельных участков. Поэтому что касается наведения порядка в отношении упорядочения границ земельных участков имеющих конкретных собственников, то здесь, на наш взгляд, ситуация более прозрачная и понятная, чем ситуация в отношении неразграниченных земель.  Хотя в самом процессе упорядочения данных отношений имеется ряд проблемных аспектов для правообладателей земельных участков, о которых мы скажем ниже.

Полномочия по распоряжению не разграниченными землями в г.о. Самара с 2006 года были закреплены за областными властями. Решение о лишении именно города Самара в свое время этого права во многом являлось решением политическим и связано было с претензиями правительства области к мэрии городского округа Самара. В течение многих лет мэрия пыталась вернуть землю в ведение муниципалитета, поскольку в других городах данное полномочие осуществляют именно муниципальные власти.

В конце 2014 года Губернская дума утвердила закон, которым регулируются взаимоотношения муниципалитетов и области в сфере рекламы, строительства и права распоряжения землей. Согласно документу, право управления нераграниченными землями было передано на уровень области. При этом другая статья закона возвращала эти полномочия на местный уровень, но в качестве делегированных. И если поселковые земли «поднимались» на уровень муниципальных районов, то территории в городах оставались за городскими властями. Единственным исключением стал г.о. Самара, чьи земли продолжали находиться под областным контролем. [1]

По состоянию на настоящее время с 1 марта 2015 г.  вступили в силу основные положения Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». [2]

Данным законом внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ), Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) и иные законодательные акты.

Новый порядок касается таких вопросов как образование и предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрены новые основания передачи земельных участков из федеральной собственности в муниципальную и региональную собственность, а также перераспределены полномочия по распоряжению неразграниченной государственной собственностью. Также дано новое определение земельного участка и введены 6 новых глав (главы V.1-V.6).

Таким образом, с развитием и совершенствованием земельного законодательства в целом для г.о. Самара  поиск повышения эффективности землепользования стал напрямую связан с изменениями в сфере полномочий по распоряжению землей.

Городские власти с 1 марта 2015 года обрели вновь право распоряжаться землями, собственность на которые в городе не разграничена. Поправки в соответствующий закон принял региональный парламент в феврале 2015 года. По мнению депутатов городской думы, такая мера позволит эффективнее решать назревшие в городе проблемы и земельные споры. [1]

Самарская область разработала и приняла новые нормативно-правовые акты — Закон Самарской области от 29.12.2014 года №134-ГД «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, определении полномочий органов государственной власти по предметам ведения субъектов Российской Федерации, наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на территории Самарской области и внесении изменений в статью 1 Закона Самарской области «О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области», муниципалитет соответственно принял постановление Администрации городского округа Самара от 01.04.2015 № 287 «Об организации работы по реализации полномочий в сфере распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара».

Однако по состоянию на июнь 2015 года регламент по вопросам предоставления и распоряжения неразграниченными землями остается в стадии разработки. То есть передача полномочий по управлению земельными участками в границах г.о. Самара на уровень муниципалитета де-юре состоялась, но конкретной процедуры и порядка пока не разработано. Хотя, казалось бы, что политическое решение по передаче полномочий по распоряжению неразграниченными землями должно было быть подкреплено разработкой соответствующего нормативно-правового документа (порядка). Иначе ситуация в сфере предоставления земельных участков из не разграниченных земель «подвисла», что конечно же не способствует эффективному землепользованию. Остается надеяться, что муниципалитет г.о. Самара осознавая важность вопроса в скором времени все-таки утвердит регламент (порядок) предоставления земельных участков из земель государственная собственность на которые не разграничена.

Пока же хочется остановиться более подробно на имеющихся иных путях повышения эффективности землепользования в границах г.о. Самара.

В настоящее время вопросы использования земель распределены фактически между двумя муниципальными структурами – департаментом архитектуры и строительства и департаментом управления имуществом г.о. Самара. Однако пока между данными структурами не выработан порядок четкого взаимодействия, что «тормозит» процесс эффективного землепользования и упорядочения границ земельных участков  в г.о. Самара. Сама процедура предоставления земельных участков в границах г.о. Самара в действительности занимает длительное и неопределенное время, также не упорядочен процесс взаимодействия между структурами по вопросам согласования границ земельных участков.

Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» четко определил требования к процедуре осуществления формирования земельных участков. Но на местах, по нашему мнению, существует позиция органа кадастрового учета, которая фактически нарушает права конкретных правообладателей. Речь идет о «земельной политики» органа кадастрового учета, т.е. о реализации требований Федерального закона о кадастре. Так, например, выполнение кадастровых работ по уточнению местоположения уточняемых границ земельных участков определяется с использованием карт (планов), являющихся картографической основой государственного кадастра недвижимости, и (или) карт (планов) представляющих собой фотопланы местности масштаба 1:5000 и крупнее, подтверждающих фактическое местоположение границ земельных участков на местности пятнадцать и более лет. Что касается непосредственно г.о. Самара, следует отметить, что имеющаяся картографическая основа в виде материалов инвентаризации и данных, отраженных в сведениях государственного фонда данных архива Управления Росреестра по Самарской области официально не была утверждена нормативно-правовыми актами органа местного самоуправления. Соответственно она носит рекомендательный характер, так как не всегда отражает действительную ситуацию. Кроме того,  достаточно динамичное землепользование в границах городского округа привело к тому, что фактическое местоположение границ земельных участков на местности давно уже не соответствует ситуации пятнадцатилетней давности. Тем более, что ранее (года 2-3 назад) орган кадастрового учета не требовал соответствия границ земельных участков запрашиваемой картографической информации из архивов, а также существовала ситуация, когда в рамках межевания (уточнения границ земельных участков) согласно инструкции по межеванию возможно было узаконить имеющиеся свободные площади прилегающие к основному земельному участку (для садоводства – 3 сотки, для ИЖС – 1 сотка) бесплатно при условии согласования границ со смежными землепользователями. И поскольку многие земельные участки предоставленные де-юре, де-факто не использовались, произошла ситуация, когда де-юре были «узаконены» иные площади земельных участков по сравнению с площадями земельных участков при первичном предоставлении. Тогда как при «узаконении» границ в последующем смежных земельных  участков наблюдается нехватка площади земельного участка либо несоответствие конфигурации в сравнении с планово-картографическими сведениями при первичном предоставлении.

Конечно же, порядок уточнения границ земельных участков на местности по состоянию на настоящее время, предъявляет более жесткие и «высокие» требования, а так как конфигурации и площади ранее предоставленных земельных участков частенько не совпадают с ранее предоставленными конфигурациями и площадями тех же земельных участков пятнадцать лет назад, то правообладатели многих земельных участков в границах г.о. Самара оказываются в достаточной сложной ситуации «несовпадения». И имея на руках свидетельство о государственной регистрации права на земельные участки многие правообладатели лишаются возможности уточнения местоположения границ своих земельных участков в рамках ГКН либо вынуждены в судебном порядке устанавливать границы фактически занимаемых земельных участков, оспаривая при этом результаты межевания смежников. Есть и такие землепользователи, которые просто самовольно используют земельные участки или осуществляют строительство объектов недвижимости на несформированных (либо не предоставленных) земельных участках. И соответственно бюджет г.о. Самара недополучает платежи за землю (земельный налог и арендную плату).

Исходя из вышеприведенной ситуации, становится очевидным, что «земельная политика» г.о. Самара должна использовать те резервы для упорядочения существующего землепользования и поступления платы за землю в бюджет города, которые лежат на поверхности и могли бы значительно улучшить ситуацию по эффективности землепользования в целом.

Как нам кажется, в первую очередь необходимо упорядочить ситуацию именно в сфере установления и уточнения границ земельных участков. Муниципальный земельных контроль должен выявлять несоответствие границ фактических землепользований границам, установленных в правоустанавливающих документах и способствовать приведению их в соответствие. От этой меры выиграет не только бюджет городского округа, но и все субъекты земельных отношений:

— землепользователи смогут уточнить либо «узаконить» фактические границы земельных участков,

— орган кадастрового учета получит возможность привести в соответствие ситуацию в ГКН ситуации на местности,

— муниципалитет получит «прозрачность» фактической ситуации по использованию земель в границах города, что будет способствовать принятию обоснованных управленческих решений по землепользованию и перспективному использованию земель.

Отметим, что совершенствование земельного и градостроительного законодательства направлены на совершенствование процесса управления земельными ресурсами в целом. Хочется также сказать, что передача полномочий муниципальному образованию г.о. Самара в сфере управления землями напрямую связана с экономической эффективностью использования земель органами местного самоуправления. Поскольку доходность неразграниченных территорий и уровень из развития зависит от собираемости земельного налога и арендной платы, то в нынешних экономических условиях важно не снижать эффективность распоряжения землями существующую до передачи полномочий по управлению земельными участками в границах г.о. Самара  на уровень муниципалитета. В этой связи представляется целесообразным:

— подготовить юридическую базу обеспечения реализации полномочий муниципалитетов в сфере распоряжения землями;

— обеспечить грамотные технические решения в свете передачи полномочий по распоряжению неразграниченными землями;

— должна быть проведена кадровая реформа по обеспечению специалистами уполномоченных структур муниципалитета по распоряжению земельными участками в границах г.о. Самара.

Таким образом, на наш взгляд, муниципалитету следует придерживаться взвешенной и упорядоченной политики в отношении, как самой процедуры предоставления земельных участков, так и политики в отношении установления местоположения границ земельных участков. Иначе получается ситуация, когда вчера было «можно» то, что сегодня уже «нельзя», что не способствует эффективному развитию территории города. Кроме того, это создает коррупционные схемы по оформлению земельных участков и способствует развитию социальных конфликтов. Например, если речь идет о строительстве крупных объектов недвижимости, наблюдаются случаи вырубки лесных насаждений либо нецелевое использование земельных участков с последующим их «переоформлением» в иные виды разрешенного использования.

Сегодня, как нам представляется, при осуществлении государственного и муниципального управления наиболее актуально выстраивание более тесного взаимодействия органов местного самоуправления с территориальными органами федеральных органов исполнительной власти, анализ наиболее типичных ошибок при проведении проверок по осуществлению государственного земельного контроля, а также обмен опытом управления земельными ресурсами.

Субъекты земельных отношений, особенно физические и юридические лица должны иметь не только реальную возможность приобретать земельные участки в собственность и использовать их по назначению, необходимо обеспечить гарантию права собственности в рамках установленных регламентов по использованию земельных участков со стороны муниципалитета и государства. С этой целью целесообразно не только ужесточить контрольно-ревизионную работу (госземконтроль) по использованию земельных участков в границах г.о. Самара, но и активно  проводить разъяснительную работу среди населения. Так, например, Правила землепользования и застройки должны стать «наглядным пособием» для жителей города Самара, а не «закрытым регламентом» органа местного самоуправления. Земельная политика и намерения муниципалитета следует доводить до населения в открытой и доступной форме (размещать на рекламных баннерах перспективный план развития городской территории, проводить открытие семинары при администрации городского округа, обеспечивать «обратную связь» с населением). Любая территория должна развиваться учитывая потребности населения на  местах и тогда возможно, г.о. Самара при строительстве новых жилых комплексов будет обеспечивать парковочными местами придомовые территории, осуществлять развитие парковых (зеленых) зон и принимать такие управленческие решения, которые после реализации не будут создавать благоприятную среду для проживания и развития, а не создавать коллапсы и проблемы. Другими словами следует осуществлять стратегическое планирование развития территории, а не решать сиюминутные проблемы.

Сегодня городской округ Самара представляет собой город-миллионник и является местом проживания более трети населения области. И конечно решая вопросы государственного и муниципального управления земельными ресурсами в границах городского округа, очень хочется пожелать, чтобы органы местно самоуправления сохранили  не только самобытность города, который имеет свои традиции, но и обеспечивая заботу о будущих поколениях, создавали и развивали благоприятную экономическую, социальную и культурную среду для устойчивого развития территории в будущем. А без планирования использования земель и эффективного землепользования, по нашему мнению, это просто невозможно.

Земельный вопрос достаточно сложен и многогранен, и конечно же, нами в рамках настоящей статьи затронута только небольшая часть проблем, которая не в полной мере отражает ситуацию по использованию земельных участков в границах городского округа. Предложенные меры в рамках проведенного анализа ситуации в городском округе нацелены на повышение эффективности землепользования и упорядочение границ земельных участков  в г.о. Самара.

 

Список литературы:

1. Самаре вернули неразграниченные земли. http://dom.63.ru/text/daynews/896993.html.

2.Федеральный закон от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Пути повышения эффективности землепользования и упорядочение границ земельных участков в г.о. Самара
В статье рассмотрены вопросы упорядочения границ при предоставлении земельных участков в рамках передачи полномочий по распоряжению неразграниченными землями в городском округе Самара. Системный подход к вопросам управления землепользованием в границах города, аналитический и логический методы исследования позволили автору выявить наиболее актуальные проблемы землепользования, установления местоположения границ земельных участков и выработать рекомендации по повышению эффективности использования городских земельных участков для муниципальных органов управления.
Written by: Гармаш Анастасия Андреевна
Published by: БАСАРАНОВИЧ ЕКАТЕРИНА
Date Published: 02/22/2017
Edition: ЕВРАЗИЙСКИЙ СОЮЗ УЧЕНЫХ_25.07.15_07(16)
Available in: Ebook