26 Сен

Инвестиции в регионы через ипотеку публичных земель




Номер части:
Оглавление
Содержание
Журнал
Выходные данные


Науки и перечень статей вошедших в журнал:

Земля исторически всегда была, есть и, весьма вероятно, долго еще будет важнейшим объектом хозяйственно — экономического оборота в силу своих уникальных природных качеств и определяющей роли в общественном производстве. Эти особые обстоятельства на протяжении многих веков являлись мощным стимулом для совершенствования основных видов и форм землепользования, различных систем политико-правового регулирования земельных отношений. В цивилизационном развитии неизменно выигрывали те страны и народы, которые раньше других осознавали преимущества более передовых систем обработки и оборота земли, а затем успешно применяли их на практике. Земля, как объект предпринимательской деятельности, имеет не только исключительно важные потребительские качества, но и сама в виде конкретных земельных участков и титулов собственности может стать наиболее приемлемой стоимостной гарантией стабильности и развития всех фаз обращения капитала. В формировании благоприятной экономико – правовой среды нынешнего нестабильного рынка особую роль способны сыграть именно те способы обеспечения исполнения обязательств, основными формами которых, выступают надежные виды гарантий и материальные, прежде всего, земельные активы, используемые в качестве ликвидных залогов.

В большинстве стран мира залог (ипотека) земель давно получил самое широкое распространение, прежде всего, потому, что это выверенная веками, гибкая и эффективная организационно-правовая форма рыночного оборота объектов недвижимости. Фактически только она позволяет, не меняя титула собственности, привлекать долгосрочные финансовые ресурсы и одновременно сдавать заложенные участки в аренду, вести на них строительство, производить другую выгодную и необходимую для всех участников ипотечной сделки хозяйственную деятельность. Богатую историю институт земельной ипотеки имеет и в нашей стране. Так, основным видом кредитной деятельности в сельском хозяйстве России вплоть до 1917 года была ипотека частновладельческих земель. К началу XX века клиентами земельных банков являлись две трети частных землевладельцев. Ими было заложено 62% угодий и 78% земель, находившихся в частном личном владении. Объемы ссуд, выдаваемых земельными банками, в середине 1910-х годов были сравнимы с их основными активами, а стоимость земель в обороте по продажным ценам на 60 % превышала суммарный акционерный капитал в стране.

Придание национальной земельной ипотеке приоритетного статуса, реформирование отечественного залогового законодательства должны и  сегодня стать важнейшими факторами ускоренного развития и роста новой российской экономики. К сожалению, современная Россия, располагая восьмой частью суши, третью минерально-сырьевой базы планеты, привлекает в свою экономику лишь сотые доли процента мирового инвестиционного интереса, а удельные показатели экономической эффективности использования отечественных земельных ресурсов на порядок отстают от европейских. Беда в том, что к настоящему времени из полноценного гражданского оборота оказалось исключено почти три четверти Земельного Фонда РФ, т.е. эти земли, являясь государственной или муниципальной собственностью,  не подлежат залогу и не имеют публично востребованной рыночной стоимости. Они, следовательно, не могут являться и реальным обеспечением для новых финансовых инструментов, остро необходимых для дальнейшего развития отечественного ипотечного и фондового рынков, формирования в России Международного финансового центра.

Наиболее существенным фактором, сдерживающим реформу отечественных земельных отношений и развитие рынка недвижимости, является чрезмерное огосударствление и стоимостное «обнуление» основной массы земельных активов страны. В настоящее время свыше 92 %  Земельного Фонда РФ находится в государственной или муниципальной собственности. Однако, пока этот «публичный собственник» весьма неэффективен в организации рационального землепользования и развитого земельного рынка. Указанные причины, усиливаясь ультралиберальным монетаризмом, коррупцией и бюрократизмом, сдерживают капитализацию российской экономики, снижают финансовую отдачу и эффективность использования земли, других объектов недвижимости, препятствуют притоку в реальный сектор не только иностранных, но и отечественных инвестиций. Очевидно, сегодня необходимы такие механизмы гармонизации экономических интересов субъектов хозяйствования, которые бы на длительную перспективу стали стимулом и основой для создания конкурентоспособного государства и защиты национальных приоритетов в условиях глобализации. Для формирования оптимальной земельно-ипотечной системы заимствований остро необходимы такие кредитно-финансовые механизмы ипотечных сделок, которые бы на постоянной основе обеспечили их рефинансирование.

Эффективной, малозатратной и постоянно – действующей организационно-экономической моделью государственного регулирования земельных рыночных отношений, а также реальным инструментом реализации долгосрочных программ социально – экономического развития регионов вполне может стать новый инвестиционный механизм на основе ипотеки земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ипотечный земельный инвестиционный механизм, далее — ИЗИМ). Поскольку прямая ипотека таких земель, за небольшим исключением, запрещена устаревшим законодательством, данный механизм предусматривает изменение публичной формы собственности, но не через примитивную куплю-продажу, а путём разгосударствления, т.е. внесения земельных участков в уставный капитал вновь образованных акционерных обществ. Этот способ отчуждения собственности предусмотрен Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», но по причинам неразвитости отечественной финансово-банковской системы и земельного ипотечного рынка в настоящее время используется редко. Предлагаемая инвестиционная модель может стать «точкой роста» для региональной и местной экономики, поскольку позволяет создать сопоставимый в стоимостном выражении с бюджетом данной территории акционерный Земельный Залоговый Фонд (ЗЗФ), 100% или контрольный пакет акций которого будет принадлежать администрации муниципального образования (МО) и/или субъекта федерации (СФ) – собственников земельных участков. Возникает новая рыночная структура, главной целью деятельности которой становится привлечение долгосрочных финансовых средств как отечественного, так и иностранного происхождения. В ряде случаев (особенно на селе) целесообразна и эффективна такая организационно – правовая форма концентрации земельных активов и придания им рыночной оборотоспособности, как потребительские общества, с включением в их уставные фонды земель различных форм собственности и категорий, в том числе и сельскохозяйственного назначения.

Практика показывает, что земельная ипотека наиболее полно отвечает интересам заимодателя и надежно обеспечивает гарантию безопасности капиталовложений, поскольку кредитор имеет: зарегистрированные государственным органом договор об ипотеке земельного участка и закладную; гарантированный ипотечным законодательством приоритет требований перед другими кредиторами заёмщика; приоритетное страховое возмещение; взаимовыгодную для кредитора и заёмщика торговлю земельными ценными бумагами на отечественном и зарубежных финансовых рынках, что также явится не только источником прибыли, но и дополнительной гарантией возврата ипотечной задолженности. СФ и МО за счет лишь частичного преобразования своих земельных активов в ЗЗФ приобретут эффективный рыночный инструмент для реализации своих долгосрочных социально-экономических планов и поддержки малого и среднего бизнеса. При этом будут использоваться привлеченные ЗЗФ внебюджетные средства, что исключит потенциальные угрозы непосредственно для бюджетов территорий от требований прямых кредиторов, отпадет и необходимость в рискованном предоставлении государственных, муниципальных и банковских гарантий. Ипотека разгосударствленных земель способна предоставить необходимые дополнительные ресурсы для решения таких социально острых и трудно решаемых проблем, как расселение «беженцев», мигрантов, «северян», военнослужащих, перепрофилирования моногородов. Ипотечный механизм может стать хорошим подспорьем в обеспечении внебюджетными финансовыми средствами жилищной программы, реформы ЖКХ и АПК. Что особенно важно, получит мощный импульс реформа местного самоуправления, население приобретет реальную возможность через земли своих территорий непосредственно  участвовать в рыночных и социально-экономических процессах. Следует отметить, что наиболее значимых результатов субъекты РФ могут достичь при условии гармоничного сочетания предлагаемой инвестиционной модели ИЗИМ с разработкой комплексных планов социально-экономического развития территорий и организацией в них благоприятных режимов хозяйствования как федерального, так и регионального статуса (ОЭЗ, ТОР, ТПР и т.п.). В этом случае регион существенно повышает свой инвестиционный и кредитный рейтинг, а инвестор получает чёткую и ясную долгосрочную перспективу вложения капиталов, поскольку имеет в наличии три важнейших и определяющих мотивы решений фактора: льготный инвестиционный климат; социально востребованный инвестиционный проект; публичную гарантию возврата капиталовложений.

При организации внебюджетного финансирования территорий можно выделить следующие основные преимущества ИЗИМ на базе формирования ЗЗФ:

  1. ЗЗФ имеет реальное, а в среднегодовом тренде постоянно возрастающее в рыночной цене, натуральное обеспечение — земельные участки, способные, в условиях мирового экономического кризиса и обесценения активов, своей высокой ликвидностью надежно гарантировать возвратность долгосрочных кредитов и капиталовложений. Сводится к минимуму потребность в государственных и банковских гарантиях, зачастую являющихся на практике весьма проблематичными финансовыми инструментами, как для заемщика, так и для кредитора.
  2. Органы публичной власти (СФ и МО) с внедрением ИЗИМ имеют реальную возможность создавать залоговые финансовые инструменты с большой номинальной стоимостью, вполне сопоставимой с их бюджетами. При этом обслуживание займа или кредита не подвергает прямой финансовой опасности непосредственно сами бюджеты регионов, поскольку гарантом выступает самостоятельное юридическое лицо — ОАО ЗЗФ.
  3. Дефициты бюджетов СФ и МО в значительной мере можно компенсировать за счет привлечения российских и иностранных инвестиций под ипотеку разгосударствленных публичных земель. При этом ЗЗФ на первом этапе следует учреждать в виде ОАО, мажоритарными акционерами которого станут исполнительные органы публичных образований – собственники земельных активов.
  4. Ипотека земельных участков позволяет при желании вести на них хозяйственную деятельность, сдавать в аренду и получать дополнительный доход. Являясь полноправным хозяином земельных участков, внесённых в качестве вклада в уставный капитал, ЗЗФ может устанавливать арендную плату приемлемую как для себя, так и для арендаторов и застройщиков жилья. В результате сокращаются временные и финансовые затраты на строительство объектов ипотечных и других долгосрочных целевых программ, что ведет к снижению их себестоимости и повышению социально-экономической эффективности.
  5. Корпоративные земельные ценные бумаги (векселя, закладные, облигации, акции) ОАО ЗЗФ, как самостоятельно, так и при поручительствах, авалировании и гарантиях банков, других финансово устойчивых структур, высоколиквидны и способны оборачиваться раздельно или единым комплексным финансовым инструментом на внутренних и внешних биржевых и внебиржевых рынках. Прибыль от этих операций будет сокращать долговые обязательства ЗЗФ, что явится дополнительной страховкой для гарантов и кредиторов от риска невозврата заемных средств.
  6. При необходимости предоставления иностранным кредиторам гарантий, поручительств или авалей от российских банков, ЗЗФ, на случай невозврата кредитов и регрессных требований, способно предоставить гарантам-резидентам надежное встречное обеспечение в виде собственных ликвидных земельных участков и земельных ценных бумаг.
  7. Ипотечный земельный инвестиционный механизм, как форма государственно-частного партнёрства, сравнительно малозатратен (1-2% уставного фонда ОАО ЗЗФ), быстрореализуем (2-3 месяца), не требует изменения действующего федерального законодательства и органично вписывается в действующую систему экономических отношений.

Предлагаемый ипотечный организационно – правовой механизм, на базе разгосударствления сравнительно небольшой части исключенных из гражданского оборота публичных земельных активов, по сути, является: антикризисной моделью инвестиционной деятельности; формой государственно-частного партнерства органов публичной власти и предприятий, организаций различных форм собственности и хозяйствования; постоянно возобновляемым источником внебюджетного самофинансирования СФ и МО.  Следует отметить, что использование средств Фонда национального благосостояния и Резервного Фонда России, а также организацию значительной части федеральных межбюджетных отношений целесообразно строить на рыночной основе, в том числе, за счет вовлечения в гражданский оборот публичных земельных ресурсов и обеспеченных ими ипотечных ценных бумаг органов государственной власти и местного самоуправления РФ. Заимствованиям СФ при необходимости можно предоставлять государственные гарантии РФ, но уже не «бесплатно»,  а получив в обеспечение встречные гарантии от ЗЗФ регионов в виде принадлежащих им земельных активов и ипотечных ценных бумаг.

С учетом реалий мирового экономического кризиса государственным регуляторам, прежде всего Центробанку РФ, необходимо разрешить кредитным и финансовым организациям учитывать залоговые финансовые инструменты ОАО ЗЗФ как высококачественное ликвидное обеспечение и принять экономические нормативы, другие организационно – правовые документы, стимулирующие развитие отечественной  земельной ипотеки. Эти меры укрепят национальную банковскую систему, сократят объемы резервирования собственных финансовых средств и непроизводительных материальных издержек,  облегчат ликвидацию «токсичных активов» и «кредитных тромбов», препятствующих поступлению финансовых ресурсов в реальный сектор экономики страны. Назрела пора, по аналогии с Банком развития РФ (ВЭБ) и Государственной Корпорацией по развитию Дальнего Востока, законодательно учредить Земельный банк РФ, который наряду со вновь образованной Земельной биржей, Государственным депозитарием и Ипотечным земельным агентством, а также Земельным Судом РФ могли бы стать системообразующими институтами новой архитектуры современного отечественного земельного рынка.

К настоящему времени новая ипотечная модель привлечения инвестиций (ИЗИМ) прошла апробацию, поддержана и рекомендована к внедрению в пилотных регионах страны ООО «Деловая Россия», Российской и Московской торгово – промышленными палатами, Ассоциацией малых и средних городов России, РАЕН, рядом депутатов Госдумы и Членов Совета Федерации Федерального собрания РФ. Большой интерес к ипотеке земель проявили и  зарубежные инвесторы. 10 апреля 2012 года президент РФ Д. А. Медведев на заседании рабочей группы по подготовке предложений по формированию в России системы «Открытое правительство» отметил: «…мы пытались создать конструкцию, которая будет позволять использовать землю муниципальных поселений для обеспечения исполнения обязательств, прежде всего в банках. У меня такое ощущение, что мы эту конструкцию нормально так и не создали. Я, наверное, раз пять к этой теме возвращался: и так, и сяк, и закон вроде бы принят – и всё равно не принимают банки, и возникают проблемы. Если у вас есть какой-то хороший рецепт, помогите: представьте свои предложения,  потому что мы всё время страдаем из-за того, что нет должного обеспечения, или банки страдают, что у них нормативы на одного заёмщика переполнены, и в то же время землю не берут». Но рецепт такой есть! Соответствующие предложения авторов проекта «Земельная ипотека России» в Правительство РФ уже внесены. Успех дела сегодня зависит не столько от новых преференций заинтересованных организаций и ведомств, сколько от проявления политической воли в решении этой острейшей проблемы первыми лицами руководства страны.

Список литературы:

  1. Ленкин С.Л. Земельная ипотека как антикризисная мера и стимул развития земельного  рынка РФ. URL: http://www.yurclub.ru/docs/other/article303.html
  2. Ленкин С.Л. Формирование земельных залоговых фондов муниципальных  образований и субъектов Российской Федерации. (Методика). URL: http://www.yurclub.ru/docs/other/article281.html
  3. Ленкин С.Л. Об инвестиционном проекте «Земельная ипотека России». URL: http://www.yurclub.ru/docs/civil/article377.html
  4. Ленкин С.Л. Особенности развития земельного рынка России. URL: http://www.yurclub.ru/docs/civil/article361.html.
    Инвестиции в регионы через ипотеку публичных земель
    Важнейшей причиной тормозящей развитие отечественных земельных отношений и становление современного рынка недвижимости является чрезмерное огосударствление и исключение из гражданского оборота публичных земель РФ. Реализация инвестиционного проекта «Земельная ипотека России» позволит создать сопоставимый в стоимостном выражении с бюджетами территорий акционерный Земельный Залоговый Фонд с контрольным пакетом акций у нынешних собственников – муниципальных образований и субъектов Российской Федерации. С возникновением этой рыночной структуры на постоянной основе начинает работать эффективный залоговый механизм по привлечению в региональную экономику долгосрочных кредитов и инвестиций.
    Written by: Ленкин Сергей Леонидович
    Published by: БАСАРАНОВИЧ ЕКАТЕРИНА
    Date Published: 02/04/2017
    Edition: ЕВРАЗИЙСКИЙ СОЮЗ УЧЕНЫХ_26.09.15_09(18)
    Available in: Ebook